Attention Investir en SCPI est un investissement immobilier : il s'agit donc d'un investissement long terme
dont la liquidité est limitée, le capital et les revenus non garantis.

Risque de perte en capitallié à l’absence de garantie de remboursement du capital initialement investi. En cas de nécessité de trouver du capital pour rembourser les retraits qui ne seraient pas compensés par des souscriptions, le montant de ce capital dépendra de l’évolution des marchés immobiliers.

Risque immobiliersusceptible d’entraîner une baisse de la valeur due à la variation des marchés immobiliers.

Risque lié à la gestion discrétionnairerésultant de la sélection par les gérants d’investissements moins performants.

La stratégie d’investissementde la SCPI est décrite à la Note d’information. Vous êtes invités à vous reporter à la documentation.

Les photos présentées sont des investissements déjà réalisés qui ne préjugent pas des investissements futurs.

« L’IMMOBILIER D’ENTREPRISE DE DEMAIN SERA SERVICIEL »

Interview Croisée :
Éric JOURNAULT, Directeur de PERIAL Développement
et Sébastien MATTY, Président du directoire du groupe GA

À la fois constructeur et promoteur immobilier, GA Smart Building partage avec PERIAL Développement, la branche dédiée à la promotion immobilière du groupe, un certain nombre de valeurs : une volonté farouche d’innover, une exigence absolue vis-à-vis de la qualité et un rapport intime à l’humain dans toutes ses entreprises. Cette connivence ancienne s’est traduite ces dernières années par plusieurs collaborations sur de beaux projets, et trouve aujourd’hui son prolongement naturel dans ce dialogue autour de l’acte de bâtir. Ce qu’il implique aujourd’hui et ce qu’il sera demain.

Q — Quelles sont selon vous les grandes tendances actuelles de l’immobilier d’entreprise ?

R — Sébastien Matty : l’immobilier tertiaire doit aujourd’hui faire face à une nouvelle révolution : celle du numérique et des services. Nous avons connu une première révolution il y quelques années, celle du « Green », qui a largement impacté la manière dont nous concevons et exploitons les immeubles de bureau. Aujourd’hui, le Green n’est plus considéré comme une « innovation » mais un prérequis.

La nouvelle révolution concerne les usages et est largement accélérée par le digital. On parle de « uberisation » de l’immobilier. Elle impactera au moins aussi fortement nos métiers. Elle se fait sur fond d’évolution du rapport au travail, avec de jeunes générations qui attendent plus de flexibilité, plus de sens, qui cherchent des projets. Cette évolution du rapport au travail a un fort impact sur les produits immobiliers avec l’apparition de nouveaux espaces tels que les espaces de coworking et la mutation des espaces de travail traditionnels qui doivent être plus mixtes, plus flexibles et favoriser la performance des collaborateurs.

R — Eric Journault : Les immeubles de bureaux se sont adaptés lentement aux changements. Pendant longtemps, les utilisateurs ont eu un éventail de choix aussi vaste que celui d’une veuve sicilienne devant sa garde-robe : on leur proposait du noir ou du noir foncé ! Mais les évolutions récentes du marché du travail ont impacté fortement les acteurs de l’acte de bâtir, les investisseurs et les entreprises.

Bien sûr, le rapport à l’espace a changé. Depuis le Grenelle de l’environnement (2007, ndlr) nous avons basculé dans une aire normative, qui pousse les bâtisseurs à créer des immeubles pensés pour optimiser la consommation d’énergie. Aujourd’hui, la réflexion porte également sur l’analyse des cycles de vie. Les lieux de travail deviennent des espaces de vie. Le rapport entre vie et travail y est quasiment équivalent. On assiste donc à un décloisonnement du temps, mais aussi des espaces qui sont désormais ouverts ce qui a changé beaucoup de choses pour les immeubles. Comme c’est déjà le cas en Europe du Nord, les immeubles de bureaux doivent aujourd’hui devenir de véritables immeubles de services.

 

Q — Concrètement, comment ces évolutions se traduisent pour les acteurs de la promotion immobilière ?

R — SM : Jusqu’à présent donc, la priorité était l’amélioration de la consommation d’énergie du parc existant. Le principal « driver » est dorénavant celui de l’évolution des usages : de plus en plus d’entreprises valident la notion de « facteur de performance de l’immobilier ». C’est un facteur de motivation, de bien être, donc de résultats pour l’entreprise. L’immobilier doit répondre aux besoins des utilisateurs : des immeubles mixtes, flexibles, qui favorisent la collaboration, la créativité, le bien-être et qui sont connectés au reste de la ville. Ils doivent permettre d’accueillir des partenaires de l’entreprise dans des « tiers lieux » par exemple, sur des périodes plus ou moins longues.

R — EJ : Ceux qui produisent les immeubles de bureaux sont sous une double contrainte, économique et normative. Sur quoi se base le choix des entreprises ? Le prix, le coût réel qui reste aujourd’hui encore la valeur au mètre carré. Demain, il reposera sur la valeur au poste de travail et après-demain sur la valeur ajoutée au poste de travail. Il existe aujourd’hui un certain nombre de labels environnementaux et nous voyons émerger des labels qui tournent autour de la santé… Les acteurs de l’acte de bâtir travaillent sur un marché qui s’exprime en nombre de mètres carrés. Or la densité dans les usages, et donc le rapport à ces mètres carrés est bouleversé et c’est toute une économie qui doit donc être repensée.

R — SM : Pour moi, le modèle est celui d’un hôtel 5 étoiles avec des services offerts au collaborateur pour le rendre le plus performant possible. On met l’utilisateur au centre de la réflexion. Nous parlions de la valeur « Green ». Aujourd’hui si un immeuble est performant énergétiquement c’est normal. S’il ne l’est pas c’est un handicap. Demain, la même exigence existera sur les services. Ce phénomène s’anticipe.

Si on réfléchit au modèle de l’offre de services, la logique des baux « 3-6-9 » (les baux professionnels se négocient souvent pour 3, 6 ou 9 ans, ndlr) peut également être bouleversée. Le rapport au temps a changé. Une jeune entreprise qui sort d’un incubateur peut avoir besoin d’espace très rapidement. Le modèle d’un service immobilier « sec » est remis en question par le passage d’une logique de facturation à l’usage et non à la surface. Le premier fournisseur de taxi n’a pas de voiture, l’un des premiers services d’hébergement ne possède pas d’hôtel… Demain, ce type de logiques peut s’appliquer aux investisseurs immobiliers.

R — EJ : Le bail 3-6-9 est d’ailleurs une spécificité française. Ailleurs en Europe, les baux sont plus longs. Si on va jusqu’au bout de cette démarche, il y aura des changements radicaux dans les métiers de nos clients, les investisseurs. Il va falloir gérer d’autres typologies de services, pour en faire des centres de revenus. Il y une réflexion à tenir pour accompagner ces mutations.

R — SM : C’est aujourd’hui que se définissent les modèles qui vont attirer les investisseurs demain. Les entreprises ont besoin de respirer, avec des surfaces et des services qui s’ajustent à leurs besoins du moment, de l’instant même ! Plusieurs modèles peuvent être imaginés. Des baux évolutifs sur le nombre de mètres carrés et sur les services, des baux avec un nombre de mètres carrés fixe, mais des services évolutifs etc. Ce sont les utilisateurs qui ont la clé et on va voir ce qu’ils souhaitent.

 

Q — Constatez-vous des spécificités régionales sur le marché de l’immobilier d’entreprise ? Des différences entre Paris et les régions ? Ou entre les régions ?

R — EJ: Il y a surtout des différences de typologies d’entreprises. Les entreprises très en pointe sur le management, exposées à l’international et à des cultures multiples sont plus perméables aux changements. Des entreprises plus focalisées sur le marché domestique, avec des métiers traditionnels seront parfois moins sensibles à certaines évolutions.

À Paris, un bâtiment comme la Halle Freyssinet par exemple (qui doit devenir le plus grand incubateur de Start-Up du monde et en accueillir plus de 1 000, ndlr) incarne cette première typologie : il y a une concentration de métiers à priori modernes, peut-être à plus forte valeur ajoutée, qui permettent de créer ces espaces. Comme ces bâtiments de services demandent un investissement important, ils émergent aujourd’hui plutôt à Paris, ou dans les grandes métropoles. C’est la typologie des métiers et des entreprises qui fait les évolutions. L’influence du métier est forte.

R — SM : La grande différence entre Paris et les régions, c’est qu’à Paris on peut financer de la rénovation grâce à l’effet de levier : la différence de loyer entre un immeuble rénové et un immeuble non rénové permet aux propriétaires d’investir dans de beaux travaux de rénovation. En région, ces écarts de loyer sont plus faibles, donc le modèle de la rénovation est plus difficile à développer. Le marché de la rénovation est plus dynamique à Paris.

Il y a de l’activité en région, elle est promue par tous les élus territoriaux, le maire, le conseil régional, le département, qui créent l’attractivité de leur tissu économique et un écosystème favorable au développement de l’entreprise. Les régions et les métropoles créent des pôles de compétence, avec des écosystèmes technologiques thématiques. Ce sont des endroits clés pour la création d’entreprises, avec des entrepreneurs qui cherchent du cross business, une communauté, la proximité de leurs pairs… Aujourd’hui il se crée chaque semaine deux nouveaux espaces de coworking partout en France.

R — EJ : La réflexion sur les lieux est fondamentale. Un lieu de travail, avant d’être « quoi » c’est « où » ! L’évolution des immeubles est portée par ceux qui les bâtissent, mais aussi, et surtout, par ceux qui y travaillent. Toutes les études récentes montrent que l’un des critères les plus importants pour les gens qui travaillent, c’est la proximité du lieu de travail avec le domicile et avec la ville et ses services : pouvoir s’y rendre rapidement, éventuellement sans voiture, via un transport pratique, peu couteux… Voilà une évolution initiée par le marché du travail : la jeune génération est beaucoup moins intéressée par la voiture individuelle que la précédente. L’offre de transport partagé a beaucoup évolué durant les 5 dernières années. Le rapport spatial entre lieu de vie et lieu de travail a été bouleversé. Demain, si la mobilité se fait exclusivement par le biais de véhicules autonomes, il est probable que cela change aussi la perception qu’auront les gens des lieux où ils pourraient aller travailler…

Légende Photo : LE SEVEN | Lyon 7e arr. A été inauguré par PERIAL Développement en octobre 2016. Architecte : Florent Marbach, ATELIER 4+

Q — Dans les années 60, l’Etat a développé le secteur tertiaire à Paris, avec le quartier de la Défense. Puis, avec la décentralisation, les régions ont pris son relai… Quel acteur public accompagnera le développement de l’immobilier du tertiaire demain ?

R — SM : Ce sont très certainement les métropoles. Elles sont aujourd’hui en compétition et ce raisonnement devient international, européen notamment. Ces métropoles ont des spécificités, héritées de leurs histoires. Par exemple la localisation des zones tertiaires : à Toulouse (où est situé le siège social de GA, ndlr) les immeubles de bureaux sont plutôt localisés en périphérie, l’offre de bureaux est très faible dans l’hyper-centre. Dans d’autres villes c’est l’inverse. Pour un promoteur, cette typologie va déterminer s’il développe par exemple un projet sur le modèle du Campus, très vert avec beaucoup d’espaces de vie et de travail distincts, pourquoi pas en extérieur. A l’inverse, en ville, il peut s’orienter vers un modèle un peu plus contraint, un peu moins vert, mais qui va être baigné d’hyper connectivité et de services de proximité. Les deux modèles se défendent, et dépendent des stratégies mises en place par les métropoles.

Légende Photo : Le siège du Groupe GA | Toulouse.

 

Q — Monsieur Matty, vous avez organisé au mois de juin 2016 un « Hackathon » sur le thème : « réinventer les espaces de travail de demain ». Est-ce une façon d’écouter les utilisateurs dans une démarche « user centric » ?

R — SM : Nous n’avons pas la prétention d’avoir recueilli les besoins de tous les utilisateurs d’immeubles de bureaux, la photographie obtenue n’est ni globale, ni complète. Mais cet évènement s’inscrit dans le cadre de notre démarche en matière d’innovation. Celle-ci est organisée autour de 3 piliers : la R&D, l’innovation participative et l’open innovation. L’open innovation est selon moi incontournable. Cette pratique permet un échange vertueux entre les entreprises qui doivent se transformer, voire se réinventer en permanence, et un écosystème de start-up qui maîtrise les technologies et a l’innovation dans la peau. Le Hackathon relève de cette dernière brique et nous a permis de faire émerger des idées que nous n’aurions pas eues seuls.

Nous avons invités des participants venus d’horizons divers, professionnels du secteur, mais aussi du design, de l’aménagement, des experts UX (des experts de l’expérience utilisateurs, ndlr) à réfléchir à ce que pourrait être le « bureau de demain ». Véritable marathon de l’innovation, ce concours était organisé sur une période courte, intense et par équipes. Au bout de 48h des idées très concrètes et poussées ont émergé. Nous développons aujourd’hui des prototypes, via des start-up, pour confronter les projets de nos lauréats au réel.

Nous prenons donc des initiatives pour apprendre, même sur nos méthodes de travail, pour mettre par exemple les gens en position de créativité débridée. Certains des collaborateurs GA sont sortis du Hackathon bien décoiffés !

Q — Monsieur Journault, au moment de la livraison de ses immeubles, PERIAL Développement remet aux occupants deux guides : le Guide des Gestionnaires d’immeubles et le Guide des Locataires : PERIAL a-t-il vocation à faire de la pédagogie ?

R — EJ : Les équipements actifs de nos bâtiments doivent être expliqués à leurs utilisateurs. Nous devons donc assurer un réel service après-vente sur nos immeubles. Pour capter l’économie offerte par nos bâtiments multifonctions, les utilisateurs ont besoin d’un accompagnement. Ces guides sont une première étape et s’inscrivent dans une démarche d’accompagnement plus globale. Cela permet de créer un lien avec le client, d’être en contact avec lui à long terme, au travers de rendez-vous réguliers. Notre objectif est donc à la fois de faire de la pédagogie sur nos technologies, mais nous avons aussi un objectif de résultat : nous devons apprendre à créer de la valeur durable. Suite au Grenelle, nous savons par exemple qu’à partir de 2020 les immeubles de bureaux devront produire de l’énergie. Il n’est pas interdit d’imaginer que l’énergie produite par un bâtiment en sorte, et soit distribuée sur le réseau comme c’est le cas aujourd’hui sur certains projets emblématiques.

Nous devons apprendre et donc échanger avec nos clients, pour inventer, renouveler, peaufiner l’offre de « services » que nous évoquions précédemment. Ces échanges doivent être mis au service de l’amélioration de l’expérience client. Les lieux que nous bâtissons doivent délivrer du plaisir à l’usage.

R — SM : Notre siège à Toulouse est le premier immeuble tertiaire de France à avoir obtenu le label BEPOS-effinergie®. Il est à énergie positive, ce qui signifie qu’il produit plus d’énergie qu’il n’en consomme grâce à sa conception bioclimatique, à la mise en place d’équipements ultra performants ainsi qu’à notre système de monitoring et de pilotage des consommations. Ça fait près de deux ans que nous y sommes installés et que nous affichons une consommation d’énergie inférieure de 87% à la Réglementation Thermique en cours (RT 2012). Nous sommes dans une logique d’autoconsommation, et le surplus d’énergie que nous produisons est redistribué dans le cadre d’un smartgrid que nous avons mis en place avec les immeubles voisins. Nous sommes donc à la fois présents dans la production de l’énergie, mais aussi dans le pilotage et la redistribution d’énergie au niveau local…

R — EJ : PERIAL Développement vient d’inaugurer au mois d’octobre (2016, ndlr) l’immeuble LE SEVEN, dans le 7e arrondissement de Lyon. C’est une belle vitrine de ce que nous sommes aujourd’hui en capacité de bâtir. Le SEVEN est un immeuble « durable », la pierre dont il est fait est naturelle, il récupère les eaux de pluie, produit de l'énergie au profit de ses utilisateurs. Labellisé HQE et BEPOS-effinergie®, il incarne la volonté de PERIAL d'améliorer la performance énergétique de ses réalisations, en allant au-delà même des contraintes légales.

Légende Photo : NATURA EnR | Mougins (06). Deux immeubles de bureaux labellisés BEPOS-effinergie® inaugurés par PERIAL Développement en octobre 2014. Architecte : Eric Daniel Lacombe, EDL architecte, 74 rue Bonaparte, 75006, Paris.

 

Q — Pédagogie sur les enjeux, vulgarisation, accompagnement, open innovation, finalement le rôle du promoteur change…

R — EJ : Si, comme nous l’évoquions plus tôt, nous nous dirigeons vers une nouvelle offre adressée à nos clients avec d’importantes prestations de services, et si les baux 3-6-9 disparaissent, il nous faut créer des relations de plus en plus longues avec nos clients : donc livrer les immeubles, assurer leur service après-vente, proposer plus de services etc.

Ce constat crée des besoins différents. Et ces futurs besoins s’expriment pleinement en amont, au moment d’imaginer l’acte de bâtir. Le rôle du promoteur, qui est de construire et de livrer un immeuble, reste inchangé. Là où il évolue, c’est dans le rapport au temps et dans la relation au client. L’immeuble devient plus complexe, les aspirations des clients plus nombreuses, la demande de services plus diversifiée et les obligations, donc les compétences du promoteur se multiplient.

R — SM : Oui et non selon moi. Comme l'expliquait Éric, les fondamentaux dans notre profession. Mais à mon sens, l’utilisateur est aujourd’hui une clé importante, ses nouvelles demandes appellent des réponses que le promoteur doit aller chercher dans des domaines de plus en plus éloignés de l’immobilier pur et dur, comme le digital, les objets connectés… Nous préconisons d’utiliser moins de mètres carrés, alors que notre métier consiste à en vendre… Notre avenir passe par la valeur ajoutée que nous sommes capables d’apporter sur ces mètres carrés.

 

Les risques à investir en SCPI

Investir en SCPI est un investissement immobilier : il s'agit donc d'un investissement long terme dont la liquidité est limitée, le capital et les revenus non garantis.

Risque de perte en capital : lié à l’absence de garantie de remboursement du capital initialement investi.
En cas de nécessité de trouver du capital pour rembourser les retraits qui ne seraient pas compensés par des souscriptions, le montant de ce capital dépendra de l’évolution des marchés immobiliers.

Risque immobilier : susceptible d’entraîner une baisse de la valeur due à la variation des marchés immobiliers.

Risque lié à la gestion discrétionnaire : résultant de la sélection par les gérants d’investissements moins performants. 

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