Guide des SCPI #6 : Performances et frais de gestion

Il y a 1 année
Pour bien choisir, il est important d'analyser et comprendre les performances d'une SCPI. Mais aussi de se pencher sur ses différents frais. Eclairage !

Le taux de distribution sur valeur de marché

Le taux de distribution sur la valeur de marché (DVM) fait le rapport entre le montant des revenus distribués pour chaque part (autrement dit « le dividende brut versé ») et le prix « moyen » de la part sur l’année.

4,44 % : c’est le taux de rendement moyen servi, en 2017, par les SCPI d’immobilier d’entreprise en France (Source : IEIF)

Rappelons que ce taux n’est jamais garanti.

Conseil : Ce taux peut parfois être en trompe l’œil. Il faut savoir l’interpréter. Une SCPI peut par exemple afficher, une année, un taux rendement inchangé avec des revenus en baisse. Il suffirait en effet pour la société de gestion d’abaisser la valeur unitaire de la part. D’où l’importance d’examiner également l’évolution du prix de la part au cours des 5 dernières années.

 

Le saviez-vous ?

Analyse des données :

Pour juger de la rentabilité d’une SCPI, il faut bien sûr s’informer sur son dernier taux de rendement annuel connu. Il faut aussi apprécier son évolution au cours des 5 à 10 dernières années.

Cet historique n’est en rien une assurance pour le futur, il donne une indication sur la tendance générale.

Plus le taux est stable sur plusieurs années, mieux c’est. Cela traduit une régularité des performances.

Ce sont des informations précieuses pour ceux qui choisissent une SCPI pour percevoir des revenus réguliers.

 

Les Frais

Le rendement affiché et servi par une SCPI est toujours net de frais de gestion. Cela n’empêche pas de connaître les frais liés à ce placement. Et il y en a plusieurs ! La liste complète de ces frais figure dans les documents officiels diffusés par la SCPI.

Les frais les plus connus :

  •  Les frais d’entrée (ou de souscription)

Ils sont compris entre 5 et 12 % TTC du montant investi.

Ils ne sont facturés qu’une seule fois, au moment de la souscription.

A savoir : Compris dans le prix de souscription, ces frais rémunèrent la société de gestion et le distributeur (banque, conseiller en gestion de patrimoine, etc.)

  • Les frais de gestion

Selon les SCPI, leur montant varie entre 8 et 14 % des revenus locatifs de la SCPI.

Ils sont prélevés chaque année ou trimestre.

Concrètement, ces dépenses servent à payer le fonctionnement de la société qui gère et exploite la SCPI. Elles servent aussi à financer les publications trimestrielles et annuelles des résultats, à organiser les assemblées générales, à régler le recours à des experts, à régler les diverses assurances, les travaux d’entretien, les taxes foncières et les impôts.

Attention : ces frais sont facturés régulièrement par la société de gestion pendant toute la durée de détention des parts. Ils sont donc à prendre en considération pour évaluer la performance du placement.

  • Les frais de cession

Une commission de cession (forfaitaire) est calculée sur le montant de la transaction.

A cela peut s’ajouter 5 % de droits d’enregistrement pour des reventes de parts de SCPI à capital fixe.

A savoir : ces frais sont généralement payés par l’acheteur.

Les frais moins connus :

  • La commission sur les acquisitions et/ou les arbitrages

Dans certaines SCPI, la société de gestion peut ponctuellement se rémunérer à l’occasion de l’acquisition ou de la cession d’un actif du portefeuille. D’autres SCPI ne prélèvent des frais qu’en cas de plus-value.

  •  La commission de suivi et de pilotage des gros travaux

Ces frais concernent le travail supplémentaire fourni par la société de gestion afin d’assurer la mise en place et le suivi des gros travaux des immeubles du patrimoine de la SCPI. Cette commission se calcule sur le montant des travaux effectués.

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