Attention Investir en SCPI est un investissement immobilier : il s'agit donc d'un investissement long terme
dont la liquidité est limitée, le capital et les revenus non garantis.

Risque de perte en capitallié à l’absence de garantie de remboursement du capital initialement investi. En cas de nécessité de trouver du capital pour rembourser les retraits qui ne seraient pas compensés par des souscriptions, le montant de ce capital dépendra de l’évolution des marchés immobiliers.

Risque immobiliersusceptible d’entraîner une baisse de la valeur due à la variation des marchés immobiliers.

Risque lié à la gestion discrétionnairerésultant de la sélection par les gérants d’investissements moins performants.

La stratégie d’investissementde la SCPI est décrite à la Note d’information. Vous êtes invités à vous reporter à la documentation.

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octobre 2018 Evènements

Guide des SCPI #8 : La fiscalité

IFI, micro foncier, régime réel... Comme pour un investissement locatif détenu en direct, les revenus des SCPI doivent être déclarés dans l'impôt sur le revenu. Chaque année, les sociétés de gestion fournissent le montant à indiquer sur leurs déclarations à leurs associés. Explications !

Introduction à la fiscalité de la SCPI

Comme tout placement qui génère des revenus, la SCPI est imposable.

L’imposition porte à la fois :

  • Sur les revenus perçus pendant la durée de détention des parts.

  • Sur la plus-value dégagée le jour de la cession des parts.

Sur les revenus : 2 régimes fiscaux

Considérés comme des loyers, les revenus distribués par les SCPI sont à déclarer chaque année au fisc.

Deux régimes coexistent et sont laissés au choix du contribuable : le micro foncier ou le régime réel

Le micro foncier

Depuis 1998, la loi a institué un régime de déclaration simplifié si les revenus annuels sont inférieurs à 15 000 €.

Sur le montant que vous aurez déclaré, l'administration applique un abattement forfaitaire de 30% représentant l'ensemble des charges de propriété que vous avez pu supporter.  Si on regarde de l’autre bout la lorgnette, le micro foncier signifie que vous n’êtes imposé que sur 70 % des loyers encaissés.

Exemple : si vous percevez 10.000 €, en micro foncier vous ne serez taxé que sur 7.000 €  (10 000 – 30 %)

Vous pouvez choisir ce régime fiscal à deux conditions :

  • vos revenus fonciers ne doivent pas provenir uniquement de SCPI mais d’au moins un bien loué nu et détenu en direct.

  • ce bien ne doit pas bénéficier d’un avantage fiscal lié à un dispositif particulier (Pinel, Duflot, Malraux).

Le micro foncier cesse de s'appliquer dès l'année où vos revenus dépassent 15 000 €.

Conseil : Ce régime est intéressant si vous n’envisagez pas d’avoir des charges importantes (travaux, mensualité de crédit, etc.) au cours des trois années à venir.

Le régime réel

Les revenus sont taxés au barème progressif de l’impôt sur le revenu plus 15,5 % de prélèvements sociaux.

Exemple : si vous êtes dans une tranche marginale d’imposition à 14 %, alors l’imposition sur les revenus de la SCPI s’élèvera à 29,5 % (soit 14%+ 15,5%).

N’oubliez pas : Le régime réel est utile si vous avez financé l’achat de vos parts de SCPI avec un crédit immobilier. La raison ? Il est possible de déduire les intérêts d’emprunt de vos revenus fonciers. Et s’il existe un déficit foncier, il est déductible du revenu global dans la limite de 10 700 €.

Conseil : Pour atténuer voire gommer la pression fiscale du régime des revenus fonciers, pensez à loger vos parts de SCPI dans un contrat d’assurance vie. Cette solution permet de profiter de cette enveloppe fiscale avantageuse. Ainsi, les revenus immédiats perçus et l’éventuelle plus-value ne seront imposés qu’en cas de retrait du contrat d’assurance vie. Et si ce contrat a plus de 8 ans d’âge, les gains bénéficient d’un abattement annuel de 4 600 € pour une personne seule et de 9 200 € pour un couple.

Sachez néanmoins que seules quelques SCPI sont éligibles à certains contrats d’assurance vie.

Comment déclarer un revenu de SCPI ?

En micro foncier : Les formalités de déclaration sont simples. Il n’y a qu’un chiffre à inscrire à savoir le montant brut de vos revenus fonciers. Il doit être noté dans la case « 4 BE » de la déclaration annuelle de revenu (imprimé fiscal n° 2042).

En régime réel : Les gains perçus des SCPI sont à mentionner dans la déclaration spécifique dédiée aux revenus fonciers (imprimé fiscal n°2044).

Les autres sources de prélèvements :

  • Imposition sur la plus-value en cas de revente des parts

Une cession de parts générant une plus-value immobilière est imposable.

Le taux d’imposition s’élève à 19 % plus les prélèvements sociaux de 15,5 %, soit 34,5 %.

Rappel : Il y a une plus-value lorsque le prix de cession de la part est supérieur au prix d’acquisition.

Ce régime fiscal de la plus-value immobilière prévoit un abattement qui évolue en fonction du nombre d’années de détention des parts.

  • Pour l’impôt sur le revenu

L’abattement est de :

6 %/ an de la 6e année à la 21e année de détention

4 %/ an à la 22e année de détention

Au-delà de la 22e année de détention, la plus-value immobilière est exonérée d’impôt.

  • Pour les prélèvements sociaux

Cet abattement est de :

1,65 %/ an entre la 6e et 21e année de détention

1,6 %/ an à la 22e année de détention

9 %/ an de la 23e à la 30e année de détention

Après 30 ans de détention, les prélèvements sociaux ne sont plus dus.  

Voilà pourquoi il faut envisager l’investissement dans une SCPI comme un placement à long terme.

  • Imposition des revenus financiers perçus des revenus des placements de la SCPI

On a tendance à l’oublier mais les revenus financiers générés par les placements de la trésorerie de la SCPI sont aussi taxés au barème de l’impôt sur le revenu. Ils sont soumis à une retenue de 24 % à titre d’acompte sur le paiement de l’impôt de l’année en cours et sont payables l’année suivante.

L’IFI, l’Impôt sur la Fortune Immobilière

Le cas échéant, les parts de SCPI entrent dans l’assiette de l’Impôt sur la Fortune Immobilière, l’IFI. Le seuil de déclenchement de l’IFI est de 1,3 millions de patrimoine immobilier non affecté à une activité professionnelle. Son taux varie entre 0,50% et 1,50% d’imposition.

Bon à savoir : L’acquisition de parts de SCPI en démembrement temporaire de propriété permet de les sortir de l’enveloppe taxable à l’IFI .

 

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Les risques à investir en SCPI

Investir en SCPI est un investissement immobilier : il s'agit donc d'un investissement long terme dont la liquidité est limitée, le capital et les revenus non garantis.

Risque de perte en capital : lié à l’absence de garantie de remboursement du capital initialement investi.
En cas de nécessité de trouver du capital pour rembourser les retraits qui ne seraient pas compensés par des souscriptions, le montant de ce capital dépendra de l’évolution des marchés immobiliers.

Risque immobilier : susceptible d’entraîner une baisse de la valeur due à la variation des marchés immobiliers.

Risque lié à la gestion discrétionnaire : résultant de la sélection par les gérants d’investissements moins performants. 

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