Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Une SCPI est un placement collectif qui permet à plusieurs investisseurs de détenir ensemble un portefeuille d’immeubles (bureaux, commerces, logements, résidences...). En achetant des parts de SCPI, vous devenez associé de cette société et en recevez une part des loyers, en proportion de ce que vous avez investi initialement. La société de gestion se charge de collecter les loyers et de les redistribuer sous forme de revenus potentiels mensuels ou trimestriels, après déduction des frais et des charges.  

Son modèle repose sur la mutualisation des risques : les loyers proviennent de nombreux locataires et immeubles, réduisant ainsi la dépendance à un seul bien ou à un seul locataire.

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Comment fonctionne une SCPI ?

Le fonctionnement d’une SCPI repose sur un cycle clair et structurée :

• Collecte : les épargnants souscrivent des parts auprès de la société de gestion (comme PERIAL AM).  

• Acquisition : Avec l’argent collecté, la société de gestion sélectionne et achète des immeubles correspondant à la stratégie de la SCPI : localisation, typologie, durabilité, rendement potentiel, …

• Location et perception des loyers : ces immeubles sont loués à des entreprises locataires (ou à des particuliers selon le type de SCPI). Les loyers constituent alors les revenus bruts de la SCPI.

• Distribution des dividendes : après déduction des frais de gestion, des charges et des éventuelles provisions pour travaux, les loyers sont redistribués aux associés au prorata du nombre de parts détenues.

• Gestion du patrimoine : la société de gestion s’occupe de tout (entretien, travaux, mise en location, sélection des immeubles, achat, revente, reportings financiers, organisation des assemblées générales, ...) en contrepartie de frais clairement définis dans les documents réglementaires.

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Quel est le rôle de la société de gestion ?

La société de gestion est le véritable chef d’orchestre du fonctionnement d’une SCPI. Agréée et contrôlée par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers), elle veille à la conformité, à la transparence et à la performance des SCPI dans le temps :

• La sélection rigoureuse des immeubles de la SCPI selon la stratégie d’investissement définie (typologie, emplacement, rendement, durabilité)

• La gestion locative et technique : recherche de locataires, suivi des baux, travaux d’entretien, amélioration énergétique, …

• La transparence de l’information : publication de rapports annuels, bulletins trimestriels, convocations aux assemblées générales et communication régulière auprès des entreprises.

• Le pilotage de la performance dans la durée : suivi des taux d’occupation, arbitrages, réinvestissements, gestion de la trésorerie, …

Chez PERIAL AM, nous gérons plusieurs SCPI reconnues pour leur solidité et leur engagement responsable. Notre mission : créer de la valeur durable pour nos associés, tout en accompagnant les transitions immobilières, énergétiques et sociétales.

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Comment évaluer la performance d’une SCPI ?

Avant d’investir, il est essentiel de comprendre comment se mesure la performance d’une SCPI. Cela permet non seulement de comparer les offres disponibles sur le marché, mais surtout de choisir un placement cohérent avec vos objectifs patrimoniaux. Pour évaluer la solidité d’une SCPI, sur le long terme, il est important d'étudier :

• Le taux de distribution
  C’est l’indicateur de référence pour mesurer le rendement potentiel d’une SCPI. Il correspond au revenu brut annuel versé aux associés, rapporté au prix de souscription d’une part. Par exemple, un taux de distribution de 4,5 % signifie que pour 10 000 € investis, vous percevez 450 € bruts sur l’année. Mais attention, ce taux n’est pas garanti, il dépend des loyers effectivement encaissés et de la politique de distribution décidée par la société de gestion.

• L’évolution du prix de la part
  La performance d’une SCPI ne se limite pas au revenu distribué. L’évolution du prix de la part traduit la capacité de la société de gestion à valoriser le patrimoine immobilier dans le temps. Une part dont la valeur reste stable ou progresse régulièrement témoigne d’une gestion prudente, diversifiée et durable du patrimoine immobilier.

• La régularité du rendement
  Un rendement stable dans la durée reflète la capacité de la SCPI à générer des revenus, même en période de tension économique ou immobilière. Pour l’apprécier, on utilise souvent le TRI (taux de rendement interne) qui mesure la performance globale de l’investissement sur une période donnée, en intégrant à la fois les revenus perçus et la revalorisation des parts.  

• La stratégie immobilière
  La qualité des immeubles, leur localisation géographique, leur typologie (bureaux, commerces, résidentiel, santé, …) et la diversité des locataires ont un impact direct sur la performance potentielle future. Chez PERIAL AM, nous intégrons également les critères environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG) au cœur de nos décisions d’investissement. Car performance financière et performance responsable (ou extra-financière) ne s’opposent pas, elles se renforcent mutuellement dans la durée.

• Le taux d’occupation financier (TOF)
  Il mesure la part des loyers qui sont réellement facturés par rapport aux loyers facturables si l’ensemble des immeubles de la SCPI était loué (hors immeubles en travaux ou en construction).

En d’autres termes, il évalue la santé locative réelle du patrimoine, c’est-à-dire la capacité de la SCPI à maintenir ses biens occupés et à produire des revenus potentiels.  

La durée d’engagement des locataires

C’est ce qu’on appelle la WALB (Weighted Average Lease Break) dans le jargon immobilier. Elle indique la durée moyenne restante avant que les locataires puissent résilier leur bail. Plus elle est longue, plus les revenus futurs sont sécurisés, ce qui offre une meilleure visibilité sur la stabilité de la SCPI, même si ces revenus sont non garantis.

Ces indicateurs, analysés ensemble, permettent de juger la qualité de la gestion et la capacité de la SCPI à générer de la valeur dans la durée. Comprendre ces notions, c’est se donner les moyens de comprendre et de maîtriser son placement.  

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Quels sont les frais à payer lorsque l’on est associé d’une SCPI ?

Les SCPI sont des placements gérés activement par des équipes spécialisées au sein des sociétés de gestion. Les frais associés couvrent la sélection, la gestion, l’entretien, le suivi administratif et réglementaire du patrimoine. Ils ne constituent pas un “coût caché” : ils reflètent le travail réel de gestion et de pilotage de la performance immobilière.  Dans une certaine mesure, ils pourraient se comparer aux frais d’agence, frais de notaires et autres frais de gestion administratifs qui interviennent lorsque l’on investit dans l’immobilier locatif en direct.  

• Frais de souscription
  Prélevés à l’entrée, ils représentent en moyenne entre 7 et 12 % du montant investi. Ils couvrent les coûts liés à la collecte et à l’acquisition des immeubles.

• Frais de gestion
  Prélevés sur les loyers encaissés (10 à 15 % en moyenne), ils rémunèrent le travail quotidien de gestion du patrimoine. Le rendement communiqué par la société de gestion est net de ces frais.

• Frais de cession
  Pour les SCPI à capital fixe, des droits d’enregistrement peuvent s’appliquer lors de la revente de parts.

• Commissions spécifiques
  Certaines SCPI peuvent prévoir des frais liés aux acquisitions ou aux travaux.

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A quels impôts est-on soumis ?

Les revenus versés par une SCPI sont considérés comme des revenus fonciers. Leur imposition dépend de la localisation des immeubles détenus par la SCPI :

SCPI investie en France :

Les revenus issus d’immeubles situés en France sont imposés en France :

• À l’impôt sur le revenu (IR), selon votre tranche marginale d’imposition (TMI)  

• Aux prélèvements sociaux, au taux actuel de 17,2 %

SCPI investie en Europe :

Les revenus provenant d’immeubles situés à l’étranger sont imposés dans le pays où ils sont générés, selon la fiscalité locale.

• En France, pour éviter la double imposition, un mécanisme est appliqué : le pays étranger prélève d’abord l’impôt, puis la France calcule son impôt sur ces revenus en déduisant l’impôt déjà payé à l’étranger (on parle de « taux effectif » ou crédit d’impôt).

• Les prélèvements sociaux français ne s’appliquent généralement pas aux revenus étrangers.

Si la SCPI détient des immeubles en France et en Europe, chaque revenu est imposé selon le pays où il est généré, ce qui peut conduire à un revenu global soumis à plusieurs fiscalités.

Plusieurs solutions existent pour adapter la fiscalité à votre profil :

• Investir à crédit : les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers.

• Souscrire via une assurance-vie : ce cadre fiscal permet de capitaliser les revenus sans imposition immédiate.

• Opter pour un démembrement en nue-propriété : vous différez la perception (et donc l’imposition) des revenus.

• Choisir une SCPI investie hors de France : les revenus peuvent être soumis à des règles fiscales différentes selon les pays, ce qui impacte le montant d’impôt payé.

Bon à savoir :

Le sujet de la fiscalité peut être assez technique. Chez PERIAL AM, nos conseillers peuvent vous aider à déterminer la forme d’investissement la plus adaptée à votre situation patrimoniale et à la fiscalité applicable.  

Lors des périodes de déclarations des revenus, nos fiscalistes sont par ailleurs disponibles gratuitement pour vous aider dans vos démarches.

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‍Combien de temps faut-il conserver ses parts de SCPI ?

Les SCPI sont des placements de long terme, conçus pour être conservés au moins 8 à 10 ans. Cette durée permet d’amortir les frais de souscription, de lisser les éventuelles fluctuations du marché immobilier et de profiter pleinement du potentiel de rendement.

La revente des parts est possible, mais elle dépend du type de la SCPI :

• Pour les SCPI à capital variable, la revente se fait directement auprès de la société de gestion, selon les demandes d’achat en cours.  

• Pour les SCPI à capital fixe, elle s’effectue sur un marché secondaire, avec un prix déterminé par l’offre et la demande.

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Quels sont les avantages et les inconvénients d’un investissement en SCPI ?

Les avantages :

• Un revenu potentiel régulier via l’immobilier indirect pour financer ses projets de vie, préparer sa retraite ou anticiper la transmission de son patrimoine.

• Une gestion déléguée à des professionnels agréés et encadrés par l’AMF

• Une diversification de son épargne.

• Un placement responsable (C’est le cas chez PERIAL AM, l’ensemble des SCPI est labellisé ISR et s’inscrit dans une stratégie responsable ambitieuse).

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Conclusion

Vous l’aurez compris : la SCPI est un outil d’épargne puissant et accessible, au service de vos projets de vie : se constituer un capital, générer des revenus complémentaires, préparer l’avenir… Mais comme tout placement, elle doit être bien comprise, bien choisie et bien gérée. Sa réussite repose sur la qualité de la société de gestion, la clarté de la stratégie et de la communication, et la cohérence entre vos objectifs et votre horizon d’investissement.

Chez PERIAL AM, nous mettons près de 60 ans d’expertise au service d’une gestion rigoureuse, transparente et responsable. Notre conviction est simple : : la performance ne peut être durable que si elle s’inscrit dans le temps, en cohérence avec les enjeux immobiliers, économiques et environnementaux.

Notre engagement : vous accompagner dans la construction d’un patrimoine solide, utile et porteur de sens, un patrimoine qui a de la valeur aujourd’hui et du sens pour demain.

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