1. Acheter des parts de SCPI en payant comptant

Pour acheter une SCPI, rien de plus simple, il suffit d'acheter comptant des parts auprès de son banquier, d’un conseiller en gestion de patrimoine, d’une plateforme internet ou directement auprès d'une société de gestion.

Le ticket d’entrée varie de quelques centaines à quelques milliers d’euros. L’achat s’effectue à l'occasion de la création ou de l’augmentation de capital de la SCPI.

Il faut ensuite attendre un ou deux trimestres en général avant de toucher ses premiers revenus. Ces derniers sont nets de charges et soumis au barème de l'impôt, comme tout bien immobilier, ainsi qu'aux prélèvements sociaux. Cette solution est donc idéale pour les contribuables faiblement imposés (30 % de taux marginal d'imposition maximum).

 

2. Acheter des parts en souscrivant un emprunt

Si vous n'avez pas d'argent disponible ou si vous voulez profiter des taux de crédits actuellement très bas, vous pouvez acheter des parts de SCPI à crédit. Vous disposez alors d’un double avantage : les revenus fonciers, autour de 5%, paieront une partie des remboursements de crédit (en moyenne 2% à 3% à taux fixe sur 15 ans). De plus, les intérêts d'emprunt seront déductibles de votre revenu imposable. A terme, vous aurez constitué sans gros effort un patrimoine immobilier. 

Pour financer des SCPI, les banques peuvent vous proposer un prêt à la consommation affecté ou un crédit immobilier classique, lorsque la souscription dépasse les 20 000 euros.

Si vous optez pour un prêt à la consommation, assurez-vous que les intérêts sont déductibles de vos revenus fonciers (ce qui est automatique avec un crédit immobilier). Pour cela, il faut prouver au fisc que le crédit a bien servi à acheter des SCPI. Les éléments fournis par votre intermédiaire (tableau d’amortissement, relevés de loyers, etc.) suffisent, en général.

Si votre banque vous refuse le prêt ou le conditionne à l’achat de produits « maison », contactez directement une société de gestion, ou faîtes jouer la concurrence en utilisant les courtiers.

 

3. Acheter des parts en nue-propriété

En souscrivant des parts de SCPI, vous êtes fiscalisés sur vos revenus fonciers. Pour éviter de faire grimper la facture fiscale vous pouvez acheter des parts de SCPI démembrées. La technique consiste à séparer la nue-propriété et l’usufruit. Explications.

Lorsque vous n’achetez que la nue-propriété d’une part de SCPI, vous êtes doublement gagnant. Vous obtenez une décote sur le prix d’achat et l’absence de fiscalité pendant toute la durée du démembrement.

Cette technique consiste à acquérir la nue-propriété temporaire des parts, l'usufruit étant acheté par une autre personne. Durant la période de démembrement, le nu-propriétaire ne touche aucun revenu (c'est l'usufruitier qui reçoit les dividendes), le montant de son impôt reste donc stable.

Cerise supplémentaire pour les assujettis à l'impôt de solidarité sur la fortune (ISF) : les parts en nue-propriété sortent de leur base taxable, puisque cet impôt est dû par l'usufruitier. 

Si cette stratégie permet de payer ses parts moins chères, entre 15% et 45% de décote, elle présente un gros inconvénient : il n'est pas possible de financer à crédit un achat de nue-propriété de parts de SCPI. Il faut donc disposer d'une épargne suffisante.

Petite astuce pour optimiser ce montage : faire coïncider sa date de départ à la retraite avec la fin du démembrement. Ainsi, une fois la période d'activité terminée, l'épargnant récupère la pleine propriété de ses parts de SCPI et perçoit des dividendes pour compléter sa pension.

Comment investir dans une SCPI en démembrement ? Un conseiller vous accompagne dans la création d'un mandat de démembrement. Ensuite c'est PERIAL AM qui s'occupe de trouver "la contrepartie". Par exemple, si vous avez souscrit en nue-propriété, nous trouvons pour vous le ou les usufruitiers nécessaires pour compléter votre souscription en démembrement de propriété. 

 

4. Acheter des parts par le biais d’un intermédiaire

Immobilier d’entreprise, murs de boutiques, logements…Pas facile de choisir la bonne SCPI. Pour faire votre choix, vous pouvez demander conseil à un conseiller financier, qu’il soit conseiller en gestion de patrimoine ou bancaire, consulter des sites Internet spécialisés ou vous adresser directement à leurs promoteurs. Quel que soit votre interlocuteur, vous paierez exactement le même montant de frais. Ces derniers qui représentent en moyenne 10 % du total investi, avec une fourchette de 6 à 12%, sont inclus dans la valeur d’achat de la part.

 

5. Acheter des SCPI de « seconde main »

La revente des parts de SCPI s’effectue soit par l'intermédiaire du marché secondaire ou par un accord de gré à gré pour les SCPI à capital fixe. Le marché secondaire permet quelquefois de faire de bonnes affaires en permettant d’acheter des parts à un prix inférieur à leur valeur. Si vous désirez investir des montants importants, vous risquez toutefois de vous y reprendre plusieurs fois, car le nombre de parts en vente est parfois réduit.

 

6. Acheter par le biais de l’assurance-vie

S’il est courant de souscrire directement des SCPI, on peut aussi les loger au sein d’un contrat d’assurance-vie, comme une unité de compte. Certains assureurs proposent des modalités de souscription qui sont différentes de l’investissement en direct, avec des frais d’entrée allégés et sans délai de carence, alors qu’il faut parfois attendre trois ou quatre mois lors d’un achat en direct pour avoir la jouissance de ses titres.

De même, lors d’une cession, la vente est immédiate au sein d’un contrat d’assurance-vie. L’assureur garantit la liquidité des parts. Il n’y a pas besoin d’attendre qu’une contrepartie se manifeste, comme c’est le cas sur le marché secondaire des SCPI. Surtout, cette formule permet de bénéficier du cadre fiscal avantageux de l’assurance-vie en matière de plus-values et de succession.

Revers de la médaille : un choix de SCPI limité et une ponction de 10% ou 15% des loyers perçus.

Autre problème, si les frais des SCPI sont allégés, ils s’ajoutent aux frais du contrat d’assurance-vie. Et il n’est pas possible d’investir à crédit. Une formule à réserver aux très gros contribuables.