SCPI en assurance vie
Les SCPI souscrites dans le cadre d’un contrat d’assurance vie permettent d’investir indirectement dans l’immobilier au sein d’un contrat d’assurance vie. Cette solution combine l’accès à l’épargne immobilière avec le cadre fiscal et successoral de l’assurance vie, selon les conditions propres à chaque contrat.
SCPI en assurance vie : le guide complet 📖
L’association assurance vie et SCPI attire de nombreux épargnants qui souhaitent diversifier leur contrat tout en s’exposant à l’immobilier, sans détenir de parts de SCPI en direct.
On parle alors de SCPI en assurance vie, par opposition à une détention de parts de SCPI en direct.
Mais concrètement, que signifie investir en SCPI en assurance vie, et dans quels cas ce support peut être pertinent ?
SCPI en assurance vie : de quoi parle-t-on exactement ?
Investir en SCPI en assurance vie consiste à loger des parts de SCPI au sein d’un contrat d’assurance vie, généralement sous forme d’unités de compte.
L’épargnant ne détient pas directement les parts de SCPI : c’est l’assureur qui les détient, et le souscripteur bénéficie d’une exposition indirecte à l’immobilier.
Cette approche diffère donc d’un investissement en SCPI en direct, tant sur le plan juridique que sur les modalités de détention. Dans le cadre d’un investissement en SCPI en direct, l’épargnant est associé de la SCPI. En revanche, lorsque les parts sont détenues via un contrat d’assurance vie, l’épargnant est client de l’assureur et bénéficie d’une exposition indirecte à la SCPI.
Pourquoi associer assurance vie et SCPI ?
L’intégration de SCPI dans un contrat d’assurance vie peut répondre à plusieurs objectifs patrimoniaux :
- diversifier un contrat d’assurance vie principalement investi en actifs financiers (actions, obligations, ETF, …),
- accéder à l’immobilier sans gérer de parts en direct,
- bénéficier du cadre fiscal propre à l’assurance vie,
- intégrer l’immobilier dans une stratégie de transmission.
👉 SCPI et assurance vie ne s’opposent donc pas : ils peuvent être complémentaires dans une allocation globale.
SCPI en assurance vie ou SCPI en direct : quelles différences ?
La question « SCPI ou assurance vie » revient souvent, mais elle mérite d’être nuancée.
👉 SCPI en assurance vie
- détention indirecte via le contrat,
- cadre fiscal de l’assurance vie,
- liquidité dépendante du contrat,
- choix de SCPI limité à l’offre de l’assureur.
👉 SCPI en direct
- détention directe des parts,
- fiscalité propre aux revenus immobiliers potentiels,
- univers d’investissement plus large,
- modalités de retrait spécifiques à chaque SCPI.
Le choix entre SCPI en assurance vie ou SCPI en direct dépend avant tout des objectifs, de l’horizon de placement et de la situation patrimoniale de l’épargnant.
Quelle fiscalité pour les SCPI en assurance vie ?
Lorsque des SCPI sont logées dans un contrat d’assurance vie, leur fiscalité ne suit pas le régime des revenus fonciers.
Les revenus générés par les SCPI :
- ne sont pas imposés chaque année,
- sont capitalisés dans le contrat,
- et ne deviennent imposables qu’en cas de rachat (partiel ou total).
C’est donc la fiscalité de l’assurance vie qui s’applique.
👉Fiscalité en cas de rachat
Lors d’un rachat sur un contrat d’assurance vie, seule la part d’intérêts incluse dans le montant racheté est imposable.
Le régime fiscal dépend principalement de l’ancienneté du contrat :
- Avant 8 ans
Les gains sont soumis :
- soit au prélèvement forfaitaire unique (PFU),
- soit, sur option, à l’imposition au barème de l’impôt sur le revenu.
- Après 8 ans
Les gains bénéficient :
- d’un abattement annuel sur les intérêts,
- puis d’une imposition allégée au-delà de cet abattement.
Cette mécanique permet de différer l’imposition et d’optimiser la fiscalité dans le temps.
👉 Spécificité des SCPI en assurance vie
Dans le cadre d’un contrat d’assurance vie :
- les revenus issus des SCPI ne sont pas perçus directement par l’épargnant,
- ils viennent augmenter la valeur du contrat,
- la fiscalité n’intervient qu’au moment du rachat, et non à la distribution.
Cela distingue nettement les SCPI en assurance vie des SCPI détenues en direct, dont les revenus sont imposés chaque année.
👉 Points de vigilance à connaître
- La fiscalité applicable dépend :
- du contrat d’assurance vie,
- de sa date d’ouverture,
- du cadre fiscal en vigueur au moment du rachat.
- Les règles fiscales pouvant évoluer, elles doivent être analysées au cas par cas.
- La fiscalité ne doit jamais être le seul critère de décision.
Un accompagnement permet de vérifier si la détention de SCPI en assurance vie est cohérente avec votre situation patrimoniale globale.
Quelles limites à l’investissement en SCPI en assurance vie ?
Investir en SCPI via une assurance vie présente aussi certaines contraintes :
- sélection restreinte de SCPI selon les contrats,
- frais spécifiques au contrat d’assurance vie,
- absence de contrôle direct sur la détention des parts,
- modalités de liquidité propres à l’assureur.
👉 Il est donc essentiel d’évaluer le contrat, autant que la SCPI elle-même.
SCPI en assurance vie : pour quel type d’épargnant ?
Cette solution peut convenir notamment :
- aux épargnants disposant déjà d’un contrat d’assurance vie,
- à ceux qui souhaitent intégrer progressivement de l’immobilier dans leur allocation,
- aux profils recherchant une enveloppe patrimoniale polyvalente,
- aux investisseurs sensibles aux enjeux de transmission.
Chaque situation étant différente, un accompagnement permet d’identifier la solution la plus adaptée.
En résumé : SCPI et assurance vie, une approche complémentaire
- Les SCPI en assurance vie permettent une exposition indirecte à l’immobilier.
- Elles s’inscrivent dans le cadre fiscal et patrimonial de l’assurance vie.
- Le choix dépend du contrat, des objectifs et de l’horizon de placement.
- SCPI en direct et SCPI en assurance vie peuvent être complémentaires.
Pour intégrer les SCPI dans une stratégie patrimoniale globale, il est essentiel de s’appuyer sur un acteur reconnu comme PERIAL Asset Management, spécialiste de l’épargne immobilière depuis 1966.
