Bilan 2013 et Perpectives 2014

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Il y a 5 années
Interview de Jean-Christophe ANTOINE, Directeur Général de PERIAL Asset Management

À l’aube de l’année 2014, c’est le moment de faire le bilan sur l’année écoulée
D’un point de vue économique et social, 2013 sera une année à oublier : récession économique qui ne veut pas dire son nom, fragilité des entreprises, augmentation des mises en liquidation, augmentation du nombre de chômeurs, pression fiscale et instabilité…

L’immobilier d’entreprise a subi ces événements de manière différenciée avec un marché des locations en baisse, tant en volume (- 25 % environ) qu’au niveau des loyers, et un marché de l’investissement stable en volume en 2013.

Cet attrait pour l’investissement en immobilier d’entreprise s’explique par la tangibilité de ce placement et par son rapport rendement/risque qui reste largement supérieur aux placements sans risque (livret d’épargne, épargne logement, compte à terme…) et moins volatile que les placements boursiers.

Quelles sont les conséquences de cette situation sur les résultats de vos SCPI en 2013 ?

Dans cet environnement anxiogène, nos SCPI ont tenu leurs prévisions.

PFO₂ a bénéficié d’une collecte de capitaux significative pour investir dans des conditions favorables. Le niveau locatif du patrimoine a été stable et les risques anticipés. De ce fait, le dividende reste stable par rapport à 2012 tout en permettant une progression des réserves mises en report à nouveau et une augmentation du taux de dotation pour grosses réparations.

Compte tenu de l’environnement, les situations de PF1 et PFO sont plus contrastées pour 2013. Bien que les revenus locatifs s’inscrivent dans une baisse mesurée par rapport à 2012, - 1,27 % environ pour PFO et - 2,6 % pour PF1, les charges et taxes non récupérables sur les locaux vacants pèsent sur le résultat courant.

En conséquence, les dividendes de PF1 et PFO s’établiront, pour 2013, sur la base de la prévision basse de notre fourchette.

Dans ces conditions, PF1 versera 24,40 € par part, en conservant un report à nouveau de 71 jours de distribution, soit environ 5 450 000 €.

PFO, quant à elle, versera 49 € par part. Compte tenu d’aléas spécifiques et des cessions d’actifs réalisées dans de bonnes conditions, ce dividende intègre une distribution de plus-values. Le report à nouveau affichera une augmentation significative par rapport à 2012 pour un montant de 2 700 000 € soit 63 jours de distribution.

Une année 2013 satisfaisante malgré un contexte plus difficile. À quoi faut-il s’attendre pour 2014 ?

En cette période de voeux, nous souhaiterions pouvoir constater une reprise franche mais plus raisonnablement, on peut parler d’une sortie de récession pour 2014. À l’échelle mondiale, un certain nombre d’éléments montre que la situation s’améliore. Au niveau européen, les indicateurs sont plus contrastés.

En France, si on entrevoit des signes positifs, on sait que 2014 restera une année de transition avec une prévision de croissance de moins de 1 %, si aucun élément exogène ou de politique intérieure n’intervient en 2014.

Pour autant, cette croissance restera insuffisante pour voir le chômage baisser de façon significative. Cette année devrait donc voir perdurer la dichotomie du marché de l’immobilier d’entreprise :

  • Un marché de l’investissement actif car rassurant en termes de rendement par rapport à son risque intrinsèque. Un marché plus favorable aux SCPI qui interviennent en fonds propres et des opportunités en termes de rendement et de valorisation à terme.
  • Un marché locatif délicat avec le maintien d’une offre supérieure à la demande. Dans ce contexte, l’action des propriétaires vise à maintenir et/ou améliorer la qualité de leurs immeubles tout en maîtrisant les charges et en renforçant leur proximité avec les locataires. Leur connaissance des marchés leur permettront d’affronter cette année, avec volonté et force.

Pour PFO₂, la situation est relativement simple et l’année 2014 devrait ressembler à l’année 2013 avec des investissements importants tout en conservant un équilibre entre performance financière et performance environnementale.

Dans l’attente d’une reprise plus franche, PFO₂ veillera à ce que les nouvelles acquisitions, comme cela a été le cas en 2013, permettent une sécurisation des loyers par la signature de baux de durées fermes afin d’éviter toute possibilité de congé par le locataire pendant cette période de transition. Enfin, PFO₂ poursuivra le déploiement de ses objectifs environnementaux. En conséquence, nous envisageons, pour 2014, une fourchette de dividende comprise entre 9,20 € et 9,80 €, avec maintien voire augmentation du report à nouveau.

Pour PF1, les délais de relocation des locaux vacants suite aux libérations significatives enregistrées impacteront les recettes locatives et plus encore le résultat en 2014, ce qui nous amène à envisager, par prudence, un dividende prévisionnel compris entre 22 € et 23,50 €.

Pour autant, cette situation peut être envisagée comme une opportunité d’accélération de la modernisation et de la mise aux normes environnementales du patrimoine, générateur de revenus supplémentaires. Pour mémoire, le loyer des locaux actuellement vacants sur PF1 représente un manque à gagner de plus de 8 000 000 €, ce qui illustre le potentiel de recettes locatives supplémentaires et le gain immédiat sur les charges et taxes portant sur lesdits locaux vacants en cas de relocation.

Ainsi, la remise en location de sites majeurs à Neuilly-sur-Seine, Vélizy, Châtillon, Lyon a été l’occasion de mener des travaux de modernisation et/ou des travaux de restructuration complète permettant d’améliorer l’offre et de l’adapter aux besoins des entreprises. Ces opérations devraient porter leur plein effet sur l’année 2015 avec une amélioration des recettes locatives et par conséquent du résultat courant.

Pour PFO, compte tenu d’une remise en location significative prévue en avril 2014, nos prévisions pour 2014 nous amènent à envisager par prudence un dividende prévisionnel compris entre 46 € et 48 €, sans distribution de plus-value.

Pour mémoire, le loyer des locaux actuellement vacants sur PFO représente un manque à gagner de plus de 3 000 000 € (soit environ 9 € par part) ce qui illustre le potentiel de recettes locatives supplémentaires et le gain immédiat sur les charges et taxes portant sur lesdits locaux vacants en cas de relocation. La relocation de certains actifs représentant des loyers significatifs peut avoir des effets très rapides sur les recettes locatives et le résultat courant.

Enfin, PFO étudie toute cession des locaux libres à des acquéreurs utilisateurs pour utiliser les capitaux ainsi libérés dans des immeubles générateurs de nouveaux revenus élevés.

 

Faut-il s’inquiéter de ces baisses de dividende et de leur impact sur le prix de cession sur le marché secondaire ?

Il faut distinguer la valeur d’une part sur le marché secondaire, où le prix est formé à l’équilibre entre les ordres des acheteurs et ceux des vendeurs, et la valeur réelle du patrimoine des SCPI.

Depuis quelques années, les valeurs de réalisation de PF1 et PFO, qui sont formées sur la base des expertises immobilières réalisées par des experts indépendants sont extrêmement stables, voire en légère progression, ce qui traduit la qualité du patrimoine de ces SCPI. La tension ponctuelle sur le dividende n’est que le reflet de l’économie réelle. Il n’y a donc pas d’inquiétude particulière à avoir sur ces actifs, à longue détention, qui ne font que répondre à des effets de cycle.

Un épargnant ne doit pas céder à l’impatience et à sa première perception. Il doit au contraire analyser cette évolution par rapport aux cycles immobiliers, à ses objectifs de placement et, au rapport risque/rendement de ce type d’actif comparé aux autres produits d’épargne, sans oublier évidemment la transparence du placement et sa simplicité.

À vous écouter, doit-on comprendre que PF1 et PFO sont des SCPI à privilégier aujourd’hui ?

Effectivement, tous les historiques le montrent, c’est en achetant dans le creux de cycle qu’on réalise les meilleures affaires.

Toutes nos SCPI sont à privilégier. Il est cependant vrai que, compte tenu des baisses des résultats actuels, des potentialités de revenus locatifs supplémentaires en cas de relocation des locaux vacants et de la baisse de la valeur des parts sur le marché secondaire alors que les valeurs d’expertise du patrimoine de PF1 et PFO restent stables, ces deux SCPI présentent de réelles opportunités avec un risque limité.

Le prix net acquéreur des parts de ces deux SCPI, lors de la dernière confrontation sur le marché secondaire, était inférieur à la valeur de réalisation au 31/12/2013 de chacun de ces fonds.

On peut ainsi se rappeler que dans le passé, les épargnants ayant souscrit des parts de PF1 et PF2 en 1996 ont atteint un taux de rendement interne sur 15 ans compris entre 10,5 % et 11 %, et ceux ayant souscrit en 2001 ont obtenu un taux de rendement interne sur 10 ans compris entre 10,3 % et 11,5 %.

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