Guide des SCPI #9 : Choisir sa SCPI, quels critères ?

Il y a 6 mois
Avant d’investir, et face à la diversité de l’offre, il importe de s’informer sur les caractéristiques des différentes SCPI d’une même famille et de les analyser sur la base de critères objectifs. Voici quelques données à même de vous aider à juger de la qualité d’une SCPI et de la société qui la gère.

Le taux de distribution 


C’est, avec le prix de la part, l’un des chiffres le plus facile à trouver et l’un des indicateurs de performance significatifs. Il correspond à la division du dividende brut de l’année n (avant prélèvement libératoire et autre fiscalité payée par le fonds pour le compte de l’associé) par le prix de souscription au 1er janvier de l’année n.
Analyser l’historique des résultats sur plusieurs années permet de se rendre compte si la dernière performance connue est exceptionnelle ou habituelle.


A savoir : La performance dépend de l’âge des actifs, de leurs poids dans le portefeuille, de la vacance, des travaux programmés, du renouvellement des baux, bref de la qualité du gestionnaire et de ses anticipations. Rappelons néanmoins que les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

 

Le taux de rendement interne (TRI)


C’est un indicateur clef de la performance d’une SCPI. Il prend en compte sur une durée donnée (5, 10 ou 15 ans) l’évolution du prix de la part et des revenus locatifs, ce qui permet d’avoir un aperçu global de la performance de la SCPI. 
Même si le TRI doit s’analyser en parallèle d’autres données liées à la performance, connaître son évolution constitue une aide précieuse à la décision. 

 

Le prix minimum d’investissement


Il correspond au montant que vous aurez à investir obligatoirement lors de votre première souscription dans la SCPI. Ce prix minimum d’acquisition est fixé librement par chaque société de gestion. Il correspond en général à l’achat de 5 à 10 parts, dont la valeur unitaire peut varier de 150 à 10 000 € en fonction de la SCPI choisie.


A noter : Par la suite, les associés peuvent procéder à des souscriptions complémentaires sans avoir à respecter ces conditions minimales. Ils peuvent aussi acheter des parts de SCPI de manière régulière et automatique avec la souscription programmée. 

 

Le niveau de capitalisation


Exprimée en millions et parfois même en milliards d’euros, la capitalisation ( prix de souscription x nombre de parts émises) d’une SCPI informe sur sa taille. Un montant élevé (à partir de 500 à 600 millions d’euros) rime avec de nombreux immeubles en portefeuille et de multiples locataires. Or c’est grâce à cette diversité que la SCPI est en mesure d’amortir les baisses de loyers, la vacance de certains actifs ou les défaillances de locataires. 

 

La composition du portefeuille


Il s’agit ici d’analyser attentivement la typologie des actifs qui composent le patrimoine de la SCPI convoitée. Bureaux, commerces, entrepôts, localisation, surface, ancienneté… Chacune de ces informations, en fonction du contexte immobilier et économique du moment, peut avoir son importance. 
A savoir : Plus le portefeuille immobilier de votre SCPI est étendu et diversifié, plus la mutualisation des risques sera à même de la protéger des aléas du marché locatif.

 

L’évolution du prix de la part


L’évolution du prix de la part sur la durée reflète la valorisation du patrimoine immobilier d’une SCPI. Une part qui s’est appréciée au fil du temps constitue un indicateur plutôt fiable de la qualité des biens en portefeuille et/ou de la bonne santé du marché immobilier.

 

Le financement des travaux


La « Réserve », le « Report A Nouveau » (RAN) et les « Provisions pour Gros Entretiens » (PGE) sont trois indicateurs qui témoignent, en fonction de leurs valeurs, du niveau de prudence de gestion dont bénéficie la SCPI.
Ces « provisions » anticipées aident si besoin (baisse conjoncturelle des loyers, immeubles non loués pour cause de vacance et/ou travaux) à lisser les résultats. Deux à trois mois de loyer pour le montant de la réserve semble un niveau acceptable.

 

Le taux d’occupation réel


On le calcule en établissant le rapport entre les m2 effectivement loués à un instant T et la totalité des m2 du patrimoine de la SCPI. Ce taux peut varier selon l'âge de la SCPI et le type de gestion suivie par la société. Les patrimoines les plus anciens peuvent afficher un taux de vacance plus important (de 10 à 12 %) du aux travaux de remise à niveau (réhabilitation, remise aux normes). 

 

Le Taux d’Occupation Financier (TOF)


Toujours à un instant T, ce ratio fournit des indications sur la performance locative de la SCPI. Il s’obtient en faisant le rapport entre le montant des loyers réellement perçus et celui de la totalité des loyers susceptibles d’être encaissés si toutes les surfaces étaient louées. Un TOF peut être considéré satisfaisant s’il atteint un minimum de 85%. Son niveau permet d’évaluer si la SCPI fait face à peu ou beaucoup de vacances ou de franchise de loyers.

 

L’état du marché secondaire


Une SCPI dotée d’une taille critique est également un gage de liquidité des parts pour rentrer dans ce véhicule ou en sortir. S’intéresser à l’état du marché secondaire de cette même SCPI, c’est aussi mesurer le temps nécessaire pour céder une ou plusieurs parts. Généralement, les sociétés de gestion gèrent elles-mêmes ce marché de gré à gré. Bien sûr, cela devient compliqué de céder ses parts surtout si les rendements SCPI ne sont pas au rendez-vous.

 

Le taux des parts en attente


Pour une SCPI à capital fixe, c’est un indicateur de la fluidité (ou pas) du marché de la revente de parts (marché secondaire). La société de gestion ou l’intermédiaire financier disposent d’informations, à l’instant T, des quantités proposées à la vente et des prix minimum proposés et/ou exécutés. Ces données sont publiques et figurent dans un carnet d’ordres tenu au siège de la société de gestion et publié sur son site internet.

 

La société de gestion


L’ancienneté d’une société de gestion de SCPI peut faire partie des critères de sélection. Son historique permet en effet d’évaluer, sur la base des résultats obtenus par les différentes SCPI qu’elle gère, son sérieux, sa réputation et son expertise. Il est bon, aussi, de s’informer sur la santé financière de la société de gestion et de savoir si elle est indépendante ou adossée à un autre établissement financier.

 

La représentation des différents métiers


La gestion d’une SCPI est une mission complexe qui requiert une multitude de compétences et une parfaite coordination entre elles. Mieux vaut donc que la société dispose en interne d’une équipe de professionnels multidisciplinaires. 
Parmi les principaux métiers : la gestion des actifs (asset management), la gérance d’immeubles (property management) et la gestion du fonds (fund management).

 

Le saviez-vous ?


La SCPI peut se détenir en direct ou être intégrée dans un contrat d’assurance-vie en unités de comptes. A savoir néanmoins : une majorité des SCPI n’est pas éligible aux contrats d’assurance. L’intérêt de ce mode de détention est surtout fiscal.
 

Pour aller plus loin

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