Immobilier : où investir en Europe ?

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Il y a un attrait grandissant des investisseurs français pour les marchés étrangers. Il y a encore quelques années, les marchés immobiliers domestiques (l'Ile de France, les régions...) suffisaient à étancher la soif des investisseurs locaux. Désormais, les investisseurs institutionnels, mais également les fonds grand public de type SCPI ou OPCI, investissent de plus en plus dans la zone euro, hors la France. Les volumes d'investissement ont été multipliés par 6 ces 4 dernières années passant de 3,3 milliards à quasiment 19 milliards. En 2017, près de 35% des investissements réalisés par les fonds grand public français ont été placés hors de France.

C'est une proportion totalement inédite, cette tendance devrait se maintenir dans les prochaines années. Les gérants de fonds souhaitant continuer la diversification géographique, appréciée des investisseurs et des épargnants.

La collecte de l'épargne immobilière a été très soutenue ces dernières années, plus de 10 milliards d'euros en 2017 uniquement pour les fonds grand public, soit 5 fois plus qu'il y a 4 ans.

Les investisseurs institutionnels n'ont pas été en reste, dans un contexte économique et politique instable, ils ont modifié leur allocation d'actifs au bénéfice de l'immobilier, classe d'actif considéré comme une valeur refuge. Investir à l'étranger c'est l'opportunité pour les investisseurs français d'accéder à des marchés plus profonds, de rester sélectif sur la qualité intrinsèque des actifs. A noter également, l'absence de risque de change : même si la gouvernance de la communauté européenne peut s'améliorer, les pays de la zone euro partagent des règles budgétaires qui rassurent les investisseurs. Concernant les rendements, la zone euro n'est pas l'eldorado, on ne va pas chercher des rendements forts, même si les taux prime sont un peu moins bas qu'à Paris, les baux actifs bien loués, bien localisés, se payent au prix fort mais constituent des valeurs sures.

Les français investissent en priorité en Allemagne pour son contexte, son économie robuste, la plus résiliante d'Europe. Son marché immobilier tertiaire a une profondeur deux fois supérieure à celle du marché Français. Dans une optique de diversification, c'est très intéressant. Ce marché présente par ailleurs l'avantage de ne pas être concentré sur une zone, comme en France, avec la région Île-de-France. Effectivement, il est éclaté sur une demi-douzaine de villes comme Berlin, Hambourg, Munich, Cologne, Francfort, Stuttgart... Par ailleurs, il y a eu en Allemagne des opportunités de marchés intéressantes.

Le secteur du résidentiel, par exemple, a été animé par d'importantes opérations d'externalisation. De même, le secteur de la santé a entamé une recomposition profonde de son organisation et a necessité des capitaux importants pour accompagner un phénomène de concentration des secteurs. Enfin, il y a aussi des avantages techniques à investir outre-rhin, puisque les baux sont plus longs qu'en France. Les entreprises allemandes ont une culture de l'engagement long, des baux de 15, 20 ans sont monnaie courante en Allemagne. Une bénédiction pour les investisseurs long terme qui recherchent des cash-flows sécurisés.

On peut enfin noter que l'immobilier aux Pays-Bas rencontre également un franc succès auprès des investisseurs français, même si c'est un marché plus cyclique et plus étroit.

Les pays au sud de la zone euro attirent les investisseurs mais de manière beaucoup plus modéré. C'est plus une question d'opportunité dans ces pays. Les marchés de bureaux de Madrid, Milan notamment restent attractifs mais cela n'a rien à voir avec les volumes et la dynamique en Europe du Nord.