Club deal, qu'est-ce que c'est ?
Un club deal est une opération d’investissement réalisée collectivement par un nombre limité d’investisseurs, réunis pour financer ensemble un projet précis, le plus souvent immobilier ou financier.
Chaque investisseur participe directement à l’opération, selon des conditions définies à l’avance (montant, durée, stratégie, risques).
👉 Contrairement à un fonds d’investissement ouvert à un large public, le club deal repose sur une logique de co-investissement ciblé, avec un nombre restreint de participants.
Comment ça fonctionne ?
Un club deal s’organise généralement autour de plusieurs étapes :
- Sélection d’un projet précis : Il peut s’agir par exemple de l’acquisition d’un immeuble, d’un portefeuille d’actifs ou d’un projet de développement.
- Constitution d’un groupe d’investisseurs : Le nombre d’investisseurs est volontairement limité. Chacun s’engage à hauteur d’un montant défini.
- Mise en place d’une structure dédiée : L’investissement est souvent réalisé via une société spécifique (SAS, SCI, fonds dédié…), créée uniquement pour ce projet.
- Gestion et suivi de l’investissement : La gestion est assurée par un opérateur ou une société de gestion, selon les modalités prévues.
- Sortie à terme : Le club deal est conçu pour une durée déterminée. À l’issue, les actifs sont cédés et les investisseurs récupèrent le produit de leur investissement, selon les performances réalisées (non garanties).
Pourquoi investir via un club deal ?
Le club deal peut répondre à plusieurs objectifs :
- Accéder à des projets spécifiques, parfois difficiles à atteindre seul,
- Mutualiser les moyens financiers avec d’autres investisseurs,
- Bénéficier d’une stratégie ciblée, définie en amont,
- Connaître précisément l’actif investi, contrairement à certains fonds très diversifiés.
👉 Le club deal s’inscrit souvent dans une logique de recherche de performance sur un projet identifié, avec un horizon de placement défini.
Club deal et SCPI : quelles différences ?
Même si les deux solutions reposent sur l’investissement collectif, leurs logiques diffèrent :
- Club deal :
- Nombre limité d’investisseurs
- Projet unique ou très ciblé (avec quelques immeubles par exemple)
- Durée généralement déterminée
- Liquidité limitée jusqu’à la sortie
- SCPI :
- Grand nombre d’investisseurs (avec des tickets à l’entrée plus faibles)
- Patrimoine diversifié (plusieurs immeubles, locataires, zones)
- Gestion mutualisée dans le temps
- Liquidité organisée selon les règles propres à la SCPI
👉 Le club deal est donc plus concentré, tandis que la SCPI privilégie la diversification et la mutualisation des risques. Les tickets d’entrée sont également différents, plus faibles pour la SCPI (frais et commissions de souscription inclus).
À qui s’adresse un club deal ?
Un club deal peut convenir notamment :
- aux investisseurs recherchant une exposition ciblée,
- aux profils disposant d’un capital plus élevé,
- aux investisseurs acceptant une liquidité réduite,
- à ceux qui comprennent et acceptent un niveau de risque potentiellement plus concentré.
👉 Selon les structures, certains club deals peuvent être réservés à des investisseurs professionnels ou avertis, au sens de la réglementation.
Quels sont les risques d’un club deal ?
Comme tout investissement, un club deal comporte des risques, notamment :
- risque de perte en capital,
- dépendance à un projet unique ou peu diversifié,
- liquidité limitée, souvent jusqu’au terme,
- sensibilité aux conditions de marché.
👉 Les performances ne sont jamais garanties et dépendent du succès du projet sous-jacent.
En résumé ✅
- Un club deal est un investissement collectif à nombre limité d’investisseurs.
- Il porte sur un projet précis, avec une durée définie.
- Il offre une exposition ciblée, mais avec une diversification plus faible qu’une SCPI.
- Il s’adresse à des investisseurs avertis, acceptant une liquidité réduite et un risque concentré.
Le club deal peut compléter une stratégie patrimoniale globale, aux côtés de solutions plus mutualisées comme les SCPI, selon les objectifs, l’horizon de placement et le profil de l’investisseur.
