FPCI (Fonds Professionnel de Capital Investissement), qu'est-ce que c'est ?
Un FPCI est un fonds d’investissement destiné principalement aux investisseurs professionnels ou assimilés, qui permet d’investir dans des actifs non cotés, comme :
- des entreprises,
- ou des projets immobiliers spécifiques.
👉 Le FPCI s’inscrit dans une logique de capital investissement (« private equity ») : il vise à accompagner des projets sur le moyen ou long terme, avec un horizon d’investissement défini.
À quoi sert un FPCI ?
Un FPCI permet :
- d’investir dans l’économie réelle, en dehors des marchés cotés,
- de financer des entreprises en développement, en transformation ou en transmission,
- ou de soutenir des stratégies immobilières ciblées, par exemple à fort potentiel de création de valeur (dite « value add »).
Contrairement aux placements immobiliers traditionnels orientés vers les loyers réguliers, le FPCI immobilier cherche avant tout une création de valeur dans le temps, souvent matérialisée à la sortie des investissements.
FPCI : entreprises ou immobilier ?
Dans l’immobilier, un FPCI peut par exemple adopter une stratégie dite value add :
- acquisition d’actifs nécessitant une transformation,
- travaux, repositionnement, amélioration de la performance,
- puis revente à terme, avec un objectif de valorisation.
Il s’agit donc d’une approche différente de celle des SCPI, plus orientée vers les revenus réguliers.
Quelle différence entre FPCI et SCPI ?
La différence repose principalement sur la logique d’investissement :
La SCPI vise généralement à :
- percevoir des revenus potentiels réguliers (loyers),
- avec une détention immobilière de long terme,
- accessible à un large public.
Le FPCI vise plutôt à :
- investir dans des projets à fort potentiel de création de valeur,
- avec une durée de blocage définie (généralement de 6 à 8 ans),
- et une liquidité plus limitée,
- réservé à des investisseurs professionnels ou avertis.
👉 Ces deux véhicules peuvent répondre à des objectifs patrimoniaux différents et, dans certains cas, être complémentaires.
Fiscalité : quelques repères (sans promesse)
La fiscalité d’un FPCI dépend :
- du profil de l’investisseur (personne physique ou morale),
- du cadre d’investissement,
- et de la réglementation en vigueur.
Dans certains cas, les FPCI peuvent s’inscrire dans des dispositifs fiscaux spécifiques, par exemple :
- des mécanismes liés au réemploi de produits de cession (comme le régime dit 150-0 B ter),
- ou des dispositifs propres à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés.
⚠️ Ces dispositifs ne constituent ni un avantage automatique, ni une garantie, et doivent toujours être analysés au cas par cas.
Quels sont les risques d’un FPCI ?
Un investissement en FPCI comporte des risques spécifiques :
- risque de perte en capital,
- liquidité limitée, avec une durée de blocage pouvant aller de plusieurs années,
- valorisation incertaine, dépendante du succès des projets financés,
- exposition aux cycles économiques et immobiliers.
Le FPCI s’adresse donc à des investisseurs disposant :
- d’un horizon long,
- d’une capacité à immobiliser leur capital,
- et d’une tolérance au risque adaptée.
En résumé ✅
- Un FPCI est un fonds de capital investissement.
- Il investit dans des entreprises ou des projets immobiliers non cotés.
- Il vise une création de valeur à moyen / long terme.
- Il s’adresse à des investisseurs professionnels ou avertis.
- Il comporte des risques spécifiques et une liquidité limitée.
