Taux d'occupation financier (TOF), qu'est-ce que c'est ?
Le taux d’occupation financier (TOF) mesure la part des loyers facturés par rapport au montant total des loyers que pourrait percevoir un patrimoine immobilier s’il était entièrement loué.
Autrement dit, le TOF permet de savoir quelle part du potentiel locatif génère effectivement des loyers, qu’ils soient encaissés ou non.
Point important : le TOF se base sur les loyers facturés, et non sur les loyers encaissés.
À quoi sert le taux d’occupation financier ?
Le TOF est un indicateur clé pour analyser la qualité de la gestion locative d’un patrimoine immobilier, notamment dans le cadre d’une SCPI.
Il permet de :
- mesurer le niveau de location effective des immeubles,
- apprécier la capacité du patrimoine à générer des revenus locatifs potentiels,
- identifier l’impact de la vacance locative ou des franchises de loyers,
- comparer l’évolution de la situation locative dans le temps.
👉 Un TOF élevé traduit généralement un patrimoine bien loué et une gestion locative active, sans que cela constitue une garantie de revenus.
Comment est calculé le TOF ?
Le taux d’occupation financier se calcule selon la formule suivante :
TOF = loyers facturés / loyers facturables à 100 %
Les loyers facturés correspondent aux loyers contractuellement dus par les locataires, même s’ils n’ont pas encore été encaissés.
Les loyers facturables représentent le montant total que le patrimoine pourrait facturer si tous les immeubles étaient loués, sans vacance.
Cela signifie que :
- un local vacant fait baisser le TOF,
- une franchise de loyers accordée à un locataire peut également impacter le TOF,
- un retard de paiement n’affecte pas directement le TOF, puisque le loyer reste facturé.
TOF et perception des revenus : bien comprendre la différence
Le TOF ne mesure pas les loyers effectivement encaissés sur un compte bancaire.
Il indique :
- le niveau de facturation des loyers,
- et donc le potentiel de revenus locatifs du patrimoine.
La perception effective des revenus dépend ensuite :
- du paiement des loyers par les locataires,
- de la gestion du recouvrement,
- et des éventuels incidents locatifs.
👉 C’est pourquoi le TOF doit toujours être analysé avec d’autres indicateurs, et non isolément.
Pourquoi le TOF est important pour un investisseur en SCPI ?
Dans une SCPI, le taux d’occupation financier donne une indication sur :
- la capacité du patrimoine à rester attractif pour les locataires,
- la qualité des arbitrages et de la gestion locative,
- la résilience du portefeuille face aux cycles immobiliers.
👉 Un TOF durablement élevé peut contribuer à la régularité des revenus potentiels, sans pour autant les garantir.
Les limites du taux d’occupation financier
Le TOF est un indicateur utile, mais il présente certaines limites :
- il ne dit rien sur le niveau des loyers (élevés ou faibles),
- il ne mesure pas la qualité des locataires,
- il ne préjuge pas de la performance future,
- il ne garantit ni le revenu ni la valeur des parts.
Il doit donc être analysé en complément :
- du taux de distribution,
- du taux d’occupation physique,
- de la stratégie de la SCPI,
- et du contexte immobilier global.
En résumé ✅
- Le TOF mesure la part des loyers facturés par rapport au potentiel locatif total.
- Il ne se base pas sur les loyers encaissés.
- Il reflète le niveau de location et la gestion du patrimoine.
- Un TOF élevé est un indicateur positif, sans garantie de revenus.
- Il doit toujours être analysé avec d’autres indicateurs immobiliers.
