Taux d'occupation physique (TOP), qu'est-ce que c'est ?
Le taux d’occupation physique (TOP) mesure la part des surfaces immobilières effectivement louées par rapport à l’ensemble des surfaces détenues par une SCPI.
Il s’exprime en pourcentage et indique le niveau d’occupation des immeubles, en mètres carrés, sans tenir compte du montant des loyers.
À quoi correspond le taux d’occupation physique ?
Le TOP répond à une question simple : quelle part des surfaces de la SCPI est occupée par des locataires ?
Il compare :
- la surface totale louée,
- à la surface totale disponible du patrimoine immobilier.
👉 Par exemple, un taux d’occupation physique de 92 % signifie que 92 % des surfaces sont louées, tandis que 8 % sont vacantes, temporairement ou durablement.
Pourquoi le taux d’occupation physique est-il important ?
Le TOP permet d’évaluer :
- la capacité d’une SCPI à louer ses immeubles,
- le niveau de vacance physique du patrimoine,
- la qualité de la gestion locative dans le temps.
Un TOP élevé traduit généralement :
- une bonne attractivité des immeubles,
- une adéquation entre l’offre immobilière et la demande locative,
- une gestion active des relocations.
À l’inverse, un TOP plus faible peut refléter :
- des périodes de travaux ou de rénovation,
- des arbitrages stratégiques (cession ou restructuration d’actifs),
- des délais normaux de relocation entre deux locataires.
Quelle différence entre taux d’occupation physique (TOP) et taux d’occupation financier (TOF) ?
Le taux d’occupation physique mesure les surfaces louées, tandis que le taux d’occupation financier (TOF) mesure les loyers facturés par rapport aux loyers qui seraient facturables si tout le patrimoine était loué.
Il est donc possible :
- d’avoir un TOP élevé et un TOF plus faible (surfaces louées à des loyers inférieurs),
- ou un TOP plus faible mais un TOF correct (vacance sur des surfaces à faible loyer).
👉 Ces deux indicateurs sont complémentaires et doivent être analysés ensemble.
En résumé ✅
- Le TOP mesure l’occupation physique des immeubles.
- Il s’exprime en pourcentage de surfaces louées.
- Il permet d’évaluer la vacance immobilière du patrimoine.
- Il ne renseigne pas directement sur le niveau de loyers.
- Il doit toujours être analysé conjointement avec le TOF.
