Taux de rendement interne (TRI), qu'est-ce que c'est ?
Le taux de rendement interne (TRI) est un indicateur financier qui mesure la performance globale d’un investissement sur une période donnée, en tenant compte :
- de tous les flux financiers,
- de la durée de détention,
- et de la valeur du temps et de l’argent.
👉 Dans le cadre d’un investissement en SCPI, le TRI permet d’apprécier le rendement réel de l’investissement sur le long terme, frais inclus.
À quoi sert le TRI ?
Le TRI répond à une question centrale : quel est le rendement annuel moyen réel de mon investissement, sur toute sa durée ?
Contrairement à un indicateur annuel (comme le taux de distribution), le TRI :
- intègre l’ensemble de la vie de l’investissement,
- permet de comparer des placements sur des durées différentes,
- offre une vision plus complète et plus réaliste de la performance.
👉 Il est particulièrement pertinent pour les placements immobiliers de long terme, comme les SCPI.
Que prend en compte le TRI ?
Le TRI intègre tous les flux réellement supportés ou perçus par l’investisseur, ce qui en fait un indicateur de performance globale « tout compris ».
Il prend notamment en compte :
- le prix d’achat des parts, incluant les frais de souscription,
- les revenus potentiels perçus dans le temps, nets de frais de gestion,
- les éventuels revenus financiers liés à la gestion de la trésorerie,
- l’évolution de la valeur des parts,
- le prix de revente des parts, après frais éventuels,
- la durée exacte de détention.
👉 Le TRI reflète donc la performance réelle vécue par l’investisseur, et non une performance théorique ou partielle.
Le TRI et la notion de temps : l’actualisation
Le TRI repose sur un principe fondamental : 1 euro aujourd’hui ne vaut pas 1 euro demain.
Pour cette raison, le TRI utilise un mécanisme appelé actualisation des flux.
Cela signifie qu’il tient compte :
- du temps qui passe,
- du coût de l’argent dans le temps,
- de l’inflation, qui réduit le pouvoir d’achat futur,
- du fait qu’un capital immobilisé longtemps a un coût d’opportunité.
👉 Ainsi, des revenus élevés mais perçus tardivement peuvent avoir un impact moindre sur le TRI qu’un flux plus modéré mais perçu plus tôt.
TRI et autres indicateurs : quelle différence ?
Taux de distribution : mesure les revenus potentiels versés sur une année donnée, sans intégrer la durée ni la valeur finale.
Performance globale annuelle : combine revenus et évolution de la valeur des parts sur une année.
TRI : agrège tous les flux, tous les frais, la durée, et l’évolution du capital.
👉 Deux SCPI peuvent afficher un taux de distribution similaire, mais présenter des TRI très différents sur 10 ou 15 ans.
Pourquoi le TRI est particulièrement utile pour les SCPI
Les SCPI sont :
- des investissements immobiliers de long terme,
- avec des revenus étalés dans le temps,
- et une valeur des parts susceptible d’évoluer.
Le TRI permet donc :
- d’avoir une lecture globale et cohérente de la performance,
- de comparer des SCPI entre elles sur des horizons longs,
- d’éviter une analyse fondée uniquement sur le rendement annuel.
Limites du TRI
- Le TRI est calculé sur une période passée.
- Il repose sur des flux constatés ou des hypothèses.
- Il ne constitue pas une garantie de performance future.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. ⚠️
En résumé ✅
- Le TRI mesure la performance globale d’un investissement sur la durée.
- Il intègre tous les flux, tous les frais et la valeur du temps.
- Il donne une vision plus complète que le seul taux de distribution.
- Il est particulièrement adapté aux investissements immobiliers de long terme comme les SCPI.
- Il ne constitue ni une promesse ni une garantie de rendement.
