Suspension temporaire de la variabilité du capital d’une SCPI : définition, fonctionnement, impacts et idées reçues
Dans certains contextes de marché, les sociétés de gestion peuvent décider, de façon exceptionnelle et temporaire, de suspendre la variabilité du capital d’une SCPI. C’est un outil prévu généralement dans les statuts. Cette mesure, vise à protéger les intérêts des associés tout en préservant la qualité de la gestion du patrimoine. Quels impacts pour les associés, les nouveaux investisseurs et les conseillers en gestion de patrimoine ? Ce guide vous aide à y voir clair.
Qu’est-ce que la suspension temporaire de la variabilité du capital d’une SCPI ?
La suspension temporaire de la variabilité du capital d’une SCPI est un outil de gestion prévu par les statuts, que peut actionner une société de gestion quand le contexte le justifie. Durant cette période :
• Aucune nouvelle part n’est émise, seules les parts déjà existantes peuvent être échangées.
• Les échanges se font via un marché secondaire encadré par la société de gestion, où offres (déposées par des vendeurs) et demandes (déposées par des acheteurs) sont confrontées, c’est-à-dire comparées entre elles.
• Les objectifs de cet outil sont de fluidifier la liquidité, préserver la valeur du patrimoine de la SCPI concernée, et éviter la vente d’immeubles dans de mauvaises conditions pour financer les retraits de parts.
Comprendre les risques, c'est faire un choix adapté
Les produits commercialisés par PERIAL AM sont des investissements long terme (il est recommandé de détenir ses parts 8 ans minimum) qui n’offrent aucune garantie de rendement ou de performance et présentent un risque de perte en capital et de liquidité. Les revenus ne sont pas garantis et dépendront de l’évolution du marché immobilier et financier et du cours des devises, ainsi que du versement des dividendes, lui-même conditionné au vote préalable de l'assemblée générale des associés. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Pour les autres risques, nous vous invitons à consulter les notes d'informations et DIC de nos solutions d'épargne disponibles sur perial.com.
Pourquoi une SCPI peut-elle suspendre la variabilité de son capital ?
Lorsque les demandes de retrait deviennent nettement supérieures aux nouvelles souscriptions, la SCPI doit trouver des liquidités pour rembourser les associés sortants. Si ces retraits étaient honorés en continu, la société de gestion pourrait être contrainte de vendre des immeubles rapidement, parfois à des prix défavorables. Cela nuirait à la performance et à l’intérêt collectif.
La suspension temporaire permet :
• d’éviter des ventes précipitées d’actifs dans un contexte de marché tendu ;
• de préserver la stratégie à long terme, en maintenant la qualité du portefeuille ;
• d’organiser la liquidité via un marché secondaire transparent.
Il s’agit d’une mesure pro active de la part de la société de gestion ou imposée par la réglementation, et temporaire, destinée à traverser une période de déséquilibre sans compromettre la valeur des investissements.
Comment ça marche ?
Le fonctionnement du marché secondaire, étape par étape
Ce mécanisme assure une liquidité organisée, transparente et équitable sur l'ensemble du marché.
1
Ordre des vendeurs
Les vendeurs renseignent le prix minimum auquel ils acceptent de vendre leurs parts, et le nombre de parts concernées.
2
Ordre des acheteurs
Les acheteurs renseignent le prix maximum auquel ils acceptent d’acheter des parts, et le nombre de parts concernées.
3
Confrontation
Pour une période donnée (chaque mois, ou chaque semaine par exemple), la société de gestion confronte ces souhaits.
4
Prix d'équilibre
Un prix d’équilibre est alors trouvé : c’est celui qui maximise le volume de parts échangées. Toutes les parts concernées s’échangent donc à ce prix. Les résultats sont communiqués par la société de gestion.
5
Execution des ordres
En fonction du calcul et de la date de l’ordre, les épargnants concernés par ce prix vendent - achètent tout ou partie des parts désirées.
6
Ordres non servis
Les épargnants qui n’ont pas pu réaliser leur ordre peuvent soit attendre la prochaine confrontation, soit modifier ou retirer leur demande.
Le marché secondaire dans l'univers SCPI, c'est un peu comme le marché de l'occasion pour les belles voitures, les montres, les oeuvres d'art... bref, tout ce qui s'échange, n'est pas neuf, et qui peut-être pourra prendre de la valeur, ou en perdre, avec le temps.
Comprendre les risques, c'est faire un choix adapté
Les produits commercialisés par PERIAL AM sont des investissements long terme (il est recommandé de détenir ses parts 8 ans minimum) qui n’offrent aucune garantie de rendement ou de performance et présentent un risque de perte en capital et de liquidité. Les revenus ne sont pas garantis et dépendront de l’évolution du marché immobilier et financier et du cours des devises, ainsi que du versement des dividendes, lui-même conditionné au vote préalable de l'assemblée générale des associés. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Pour les autres risques, nous vous invitons à consulter les notes d'informations et DIC de nos solutions d'épargne disponibles sur perial.com.
Suspension temporaire de variabilité du capital d'une SCPI : le vocabulaire à connaître
SCPI à capital variable
Une SCPI qui permet des souscriptions et des retraits en continu auprès de la société de gestion, à travers la création de nouvelles parts.
Suspension temporaire de la variabilité du capital d’une SCPI
Mesure exceptionnelle qui consiste à interrompre la création de nouvelles parts et de ne permettre l’échange que de parts déjà existantes.
Marché secondaire
Plateforme organisée et administrée par la société de gestion, où les ordres d’achat et de vente de parts sont confrontés pour déterminer un prix d’exécution, ou prix d’équilibre.
Prix d’équilibre
Prix retenu lors d’une session de marché secondaire, qui maximise le volume échangé entre acheteurs et vendeurs. Pour une même confrontation, toutes les parts sont échangées au même prix.
Quels sont les avantages pour les associés qui souhaitent vendre leurs parts de SCPI ?
Liquidité
Un marché secondaire qui crée des opportunités de sortie même en période tendue.
Pilotage
La possibilité de fixer et ajuster son prix et son volume pour optimiser la vente.
Équité
Un système où l’offre et la demande dictent le prix, garantissant un traitement identique pour tous.
Transparence
Une visibilité sur les transactions passées et les prix en cours pour mieux se positionner.
Quels sont les inconvénients pour les associés qui souhaitent vendre leurs parts de SCPI ?
Délais de vente incertain
La liquidité dépend directement du nombre d’acheteurs actifs : en période peu dynamique, la vente peut prendre plus de temps que prévu.
Exécution non garantie
Le prix d'équilibre peut ne pas entrer dans la fourchette du vendeur. Le cas échéant son ordre ne sera pas exécuté.
Quels sont les avantages pour les épargnants qui veulent acheter ?
Prix
Accéder à des parts à un niveau potentiellement différent du prix standard, selon le marché.
Sélectivité
Investir dans une SCPI qui prend le temps de consolider son portefeuille pour préserver la performance.
Clarté
Des règles précises et un calendrier connu pour sécuriser son investissement.
Équité
un marché où chacun joue avec les mêmes règles, sans avantage caché.
Est-ce risqué d'investir ?
Trouvez un équilibre entre les risques et les bénéfices
Les SCPI, comme tout placement, comportent des risques qu'il est important de comprendre pour faire un choix adapté.
Risque de perte en capital
La valeur des parts peut fluctuer à la hausse comme à la baisse. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Revenus non garantis
Les dividendes potentiels dépendent des loyers perçus, qui peuvent varier selon le taux d'occupation et le contexte du marché. Le versement des dividendes n'est pas garanti et est conditionné au vote préalable de l'assemblée générale annuelle des associés.
Liquidité limitée
La revente des parts peut prendre du temps, notamment en cas de forte demande (retraits ou ventes).
Durée de détention recommandée
Investir en SCPI s'envisage sur le long terme. Il est recommandé de détenir ses parts 8 ans minimum.
Risque de durabilité
Les enjeux extra-financiers sont susceptibles d'impacter la performance des immeubles et donc les rendements des fonds immobiliers, à la hausse comme à la baisse.
Risque fiscal à l'étranger
Les revenus issus des immeubles situés hors de France peuvent être soumis à une retenue à la source dans le pays d’origine. Leur traitement fiscal dépend des conventions internationales et de la situation personnelle de l’investisseur. Les informations fournies sont générales et ne constituent pas un conseil fiscal.
Les idées reçues
5 idées reçues sur la suspension temporaire de variabilité du capital d’une SCPI
1
« La suspension signifie que la SCPI est en difficulté »
FAUX : c’est une mesure de prudence et de pilotage pour traverser un déséquilibre entre retraits et souscriptions sans vendre des immeubles dans l’urgence. Elle vise à favoriser la liquidité pour les associés qui souhaitent sortir et dessiner une trajectoire vertueuse pour ceux qui restent et arrivent.
2
« On ne peut plus vendre ses parts, la SCPI est bloquée »
FAUX : la vente est possible, et fluidifiée, via le marché secondaire. Comme pour tout placement immobilier, elle n’est cependant pas garantie. L’exécution et le prix auquel une part peut être échangée dépend directement de l'offre et de la demande.
3
« Le prix va forcément chuter »
FAUX : le prix d’équilibre est déterminé par la confrontation de l’offre et de la demande, rien n’est déterminé à l’avance. Ce prix peut s’écarter du prix de souscription en faveur des acheteurs comme des vendeurs. Il n’existe aucune mécanique automatique de baisse.
4
« Les dividendes sont suspendus »
FAUX : la suspension concerne les flux de parts, pas les revenus (non garantis et votés en assemblée générale) locatifs des SCPI dont le capital variable a été temporairement suspendu. Les distributions potentielles dépendent des loyers encaissés, des charges et des décisions de gestion ; elles peuvent évoluer, mais ne sont pas interrompues par principe.
5
« Le marché secondaire est opaque »
FAUX : il est organisé, régulé et transparent. Les modalités, le prix d’équilibre, les volumes échangés et les règles de priorité sont publiés ; chacun est soumis aux mêmes règles, sans traitement préférentiel. C’est une mécanique agrée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF).
Comprendre les risques, c'est faire un choix adapté
Les produits commercialisés par PERIAL AM sont des investissements long terme (il est recommandé de détenir ses parts 8 ans minimum) qui n’offrent aucune garantie de rendement ou de performance et présentent un risque de perte en capital et de liquidité. Les revenus ne sont pas garantis et dépendront de l’évolution du marché immobilier et financier et du cours des devises, ainsi que du versement des dividendes, lui-même conditionné au vote préalable de l'assemblée générale des associés. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Pour les autres risques, nous vous invitons à consulter les notes d'informations et DIC de nos solutions d'épargne disponibles sur perial.com.
