Rendement élevé, collecte record, cette année, les SCPI, les sociétés civiles de placement immobilier, affolent tous les compteurs. Pour maintenir de tels niveaux de performance, les SCPI doivent adopter des stratégies gagnantes, notamment en diversifiant leurs investissements et en misant, par exemple, sur des actifs « acycliques ». Explications.
12.12.2017
Pour investir dans l'immobilier sans contraintes, rien ne vaut les SCPI ! Accessibles à partir de quelques centaines d'euros, elles permettent de profiter de la dynamique du marché immobilier professionnel.
Car le principe d'une SCPI, une société civile de placement immobilier, est d'acquérir un parc de biens locatifs, de s'occuper de l'achat, de la vente et surtout de la gestion locative puis de redistribuer les loyers aux propriétaires des parts. C'est simple et plutôt performant. En 2017, les SCPI ont offert en moyenne un rendement de près de 4,5%.
Pour assurer de façon récurrente ce type de performances, les gérants de SCPI diversifient leurs actifs immobiliers. Ils peuvent investir dans des immeubles de bureaux dits « banalisés », mais aussi dans des murs de boutiques de centre ville ou des centres commerciaux en périphérie. Ils peuvent aussi acheter des entrepôts logistiques ou des parcs d'activité.
Tous ces biens, utilisés à des fins professionnelles, offrent généralement de très bons rendements quand la croissance économique est au rendez-vous. La demande forte réduit alors la vacance et fait grimper les loyers à la hausse. Et pour anticiper les périodes de croissance moins forte, les gérants ont une astuce. Ils investissent dans des locaux dont l'exploitation est complètement décorellée des soubresauts de l'économie. Dans le jargon on parle « d’actifs acycliques ».
Ces actifs acycliques, vous les connaissez bien ! Il peut s'agir de la crèche où vous déposez votre bout-de-chou, le matin. D'une résidence sénior dédiée à l'accueil des personnes âgées dépendantes. Mais aussi d'une école ou encore d'une résidence étudiante. Point commun de tous ces biens : leur volume d'activité ne dépend pas directement de la croissance mais d'autres critères, comme la démographie, par exemple. Alors certes, sur le long terme, la croissance économique influence la démographie, mais de façon décolérée.
Evidemment aujourd'hui, la demande est forte pour ces actifs qui offrent une forte résilience de leurs loyers. Ils s'achètent de plus en plus chers et procurent donc une performance légèrement inférieure à d'autres types d'actifs : autour de 4,5% en moyenne pour les actifs acycliques contre 5 à 6% pour les autres catégories. De plus, ils doivent être sélectionnés avec la plus grande attention. Car en France, dès lors qu'il y a une activité professionnelle, il y a création d'un fond de commerce. En cas de changement de locataire, ce fond doit être racheté. Il faut donc être très vigilant à la solidarité du « business model » du locataire, notamment bien vérifier son taux d'effort (le rapport entre loyer et chiffre d'affaires) mais aussi sa concurrence, ses parts de marché.
Face à la demande de plus en plus forte pour des biens acycliques, de nouveaux produits « mixtes » font leur apparition sur le marché. Il s'agit d'immeubles regroupant des activités diverses comme des bureaux traditionnels mais aussi des espaces de coworking, une résidence hôtelière ou une salle de gym, par exemple. Toujours dans un soucis de diversification, les gérants investissent aussi de l'autre côté de nos frontières, dans des pays comme l'Allemagne ou la Hollande, qui offrent des marchés immobiliers très dynamiques. PERIAL, par exemple, vient d'acquérir un établissement de santé à Essen en Allemagne et regarde du côté de Leipzig pour ajouter un hôtel à son portfolio. De quoi permettre dans les deux cas, une double diversification !
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