Le décret tertiaire est mort ! Vive la loi Elan. Suspendu il y a un an, le « décret tertiaire » a été purement et simplement annulé par le Conseil d’Etat en juin. Pour autant, le gouvernement n’a pas abandonné l’idée qui sous-tendait ce texte, à savoir améliorer la performance énergétique des bâtiments tertiaires et de certains immeubles publics. Mais le décret va être remplacé par de nouvelles dispositions qui seront intégrées dans la loi Elan, pour Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique. Votée en juin, son objectif est de permettre de « construire plus, mieux et moins cher en donnant aux professionnels les moyens d’être plus efficaces ».

Dans le domaine de la performance énergétique, le nouveau texte se veut plus large que le feu « décret tertiaire ». Il ne limite plus les économies réalisées aux travaux mais inclut également la maintenance des équipements, la sensibilisation des occupants et le pilotage des installations. En revanche, il est plus souple sur les délais pour atteindre les objectifs fixés. A savoir diminuer de 40% les consommations d'énergies en 2030, 50% en 2040 et 60% en 2050 - sur la base de l'année 2010. Seule différence, et elle est de taille, avec le décret tertiaire initial : la disparition du premier seuil de réduction de 25 % à atteindre en 2020, très critiqué par les professionnels.

Autre bonne nouvelle, pour les promoteurs d’immeubles tertiaires, le texte adopté par l’Assemblée nationale prévoit de faciliter la transformation de bureaux en logements en instaurant un « bonus de constructibilité », c’est-à-dire des droits à construire supplémentaires. Concrètement, ce bonus consiste en une autorisation de dépassement, jusqu’à 30%, de la surface accordée par le permis de construire. En clair, la loi veut favoriser la « réversibilité » des biens. La possibilité pour un immeuble de bureaux d’être facilement transformé en habitation, par exemple.

Jusqu'à présent, pour un promoteur, la transformation d’un immeuble de bureau en appartements était trop coûteuse. Notamment parce que transformer un bâtiment tertiaire en habitations, ferait perdre en moyenne 15 % de surface rentable. Elle n’entrait donc pas dans son modèle économique. Au bilan du constructeur, un immeuble était moins onéreux vide que transformé en appartements. Grâce au « bonus de constructibilité » qui donc va passer de 10 % actuellement à 30 %, les opérateurs vont pouvoir atteindre, ou approcher, l'équilibre économique lors des opérations de transformation de bureaux en logements. Cette mesure pourrait permettre de créer rapidement entre 10 000 à 20 000 logements en Ile-de-France selon le gouvernement.

Cette loi va aussi avoir pour effet d’améliorer le taux d’occupation physique et financière des SCPI, les sociétés civiles de placement immobilier. Car elles pourront se délester de leurs bureaux vacants dans de meilleures conditions financières. Mais elles pourront surtout investir dans des immeubles « réversibles » et proposer davantage de produits mixtes « bureau/logement ». Car pour faciliter la réversibilité, la loi Elan a créé une nouvelle catégorie de bâtiments, les immeubles de moyenne hauteur (IMH). Ces ouvrages qui mesureront entre 28 et 50 mètres seront construits selon des normes harmonisées, qu’il s’agisse d’un immeuble de bureaux ou résidentiel. Ce qui devrait réduire les coûts de construction pour les immeubles de bureaux de cette catégorie jusqu'à 1 000 euros par m².

Pour les investisseurs immobiliers en SCPI, la loi Elan, c’est donc une bonne façon de profiter du dynamisme des deux marchés.