Flash Immo Perial AM : point sur le marché juin 2020

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Il y a 4 mois
Avec la fermeture pendant de longs mois des bureaux, des hôtels, des commerces et le confinement des populations, la crise du Covid-19 est une crise sanitaire et économique inédite. Dans ce contexte, et contrairement par exemple à la crise financière de 2008, des mesures financières et budgétaires de soutien ont été mises en place afin de soutenir les économies, les entreprises et les ménages.

Les analyses économiques prévoient ainsi plusieurs scénarios de reprise variant selon la capacité de maîtrise du virus et de la reprise économique pouvant se manifester dès 2021 dans le meilleur des cas, ou en 2022 en cas de dégradation forte de l’économie américaine.

Le domaine de l’immobilier tertiaire, à l’instar de toutes les autres classes d’actifs, sera impacté par cette crise par sa corrélation directe l’économique réelle. Ces impacts seront hétérogènes selon les classes d’actifs immobilières, la qualité intrinsèque des immeubles, leur situation géographiques et la nature locataires.

Des contraintes pratiques sont apparues durant le confinement, conduisant à un ralentissement l’activité immobilière : mesures sanitaires, difficulté de visiter les immeubles par les locataires ou acquéreurs, déplacements limités par marchés et par pays.

La vacance locative avait atteint des niveaux bas historiques grâce à une demande forte sur les principaux marchés, avec pour certains, une situation de pénurie d’offre. La liquidité du marché de l’investissement au regard des volumes transactés, des taux directeurs à des niveaux exceptionnellement bas et durables offraient donc des performances et une prime de risque élevés, face à la volatilité des autres classes d’actifs.

 

Le bureau, classe d’actif la plus résiliente

Les premiers impacts ne sont pas homogènes selon les classes d’actifs, les pays, leurs marchés et la typologie des locataires.

Les Bureaux restent la Classe d’actif la plus profonde et la plus résiliente par sa dynamique locative et les volumes d’investissement. Cette période aura contraint les utilisateurs à adapter leurs usages face à un besoin de flexibilité, d’accessibilité et de centralité.

Concernant la demande placée, la performance a été satisfaisante au 1er trimestre 2020 mais un arrêt net a eu lieu à partir du début du confinement. Il est envisagé une reprise très progressive à partir du 3ème et 4ème trimestre.

Les ajustements risquent de se faire au travers de l’augmentation des mesures d’accompagnement surtout sur les marchés secondaires. L’impact devrait être moins marqué sur les marchés les plus profonds et les plus centralisés, attirant des multinationales résilientes.

Le niveau des loyers sur le prime devrait se réajuster sensiblement avec surtout la fin des records de loyers prime.

Sur les autres marchés secondaires les niveaux de loyers seront plus fortement revus à la baisse surtout sur les actifs de seconde main les moins bien desservis.

L’Hôtellerie et les commerces touchés

L’Hôtellerie fait partie des actifs les plus impactées par la crise et le confinement. Rappelons que le marché pré-crise était nettement sous-offreur, et présentait de très bonnes performances grâce à une augmentation croissante du tourisme mondial. Une reprise de la fréquentation pourrait être envisagée dès la fin 2020 voire début 2021.

Le tourisme international dont la reprise devrait être plus lente favorisera à court terme les secteurs à dominante domestique comme en Allemagne, France et Pays-Bas. Dans cette logique, le segment de l’hôtellerie économique et milieu de gamme devrait amorcer une reprise plus rapide que celui du luxe.

Les taux de rendement amorcent déjà une décompression afin de refléter le ralentissement de l’activité et pourrait offrir des opportunités notamment pour les investisseurs long terme.

Le Commerce fait partie des classes d’actifs les plus fortement impactées par les fermetures imposées, à l’exception des commerces essentiels qui ont le mieux résisté dans cette période. Une classe d’actif pré-crise qui était déjà en pleine mutation afin de répondre à la transformation des comportements de consommation.

L’alimentaire devrait donc montrer une meilleure résilience ainsi que les commerces les mieux situés au sein des grandes métropoles et venant en relai du canal de distribution du e-commerce en progression constante. Cette crise aura accentué les mouvements pré-crise de décompression des taux et de révision à la baisse des loyers, avec une préférence prononcée des locataires pour des loyers indexés à leur activité au travers du chiffre d’affaire.

Les Résidences gérées reste un segment assez peu touché, avec des usages stables et un marché largement sous-offreur notamment en Europe continentales. Cette classe s’est consolidé grâce à l’émergence de nombreux opérateurs solides s’engageant sur des durées longues assurant ainsi des flux sécurisés long terme et une capacité de traverser les cycles et les crises.

Bien-être au travail et sécurité sanitaire

Nous constatons donc dans cette période agitée un véritable changement de paradigme. Dans une période de récession économique il faut allouer davantage de poids à certains risques dans l’immobilier :

  • Prise en compte du risque pays au regard des capacités de reprise des économies et du niveaux d’endettement post-crise,
  • Vigilance vis-à-vis de certains segments d’activité plus vulnérables face à la crise : aéronautique, transport aérien, automobile, etc.,
  • Intégrer une prime de risque supplémentaire de liquidité,
  • Dans un marché de financement bancaires plus restrictif, privilégier la performance intrinsèque du sous-jacent immobilier.

Dans ce contexte, les équipes de PERIAL Asset Management renforcent leur vigilance en termes d’investissements en réhaussant les standards de sélection sur la qualité des actifs, leur localisation, et la qualité des locataires, ainsi que leur domaine d’activité.

Nous devrons suivre et anticiper les tendances et besoins des utilisateurs qui ont évolué durant la période du confinement, davantage orientés vers le bien-être au travail, la sécurité sanitaire et la flexibilité.

Nous poursuivrons notre stratégie d’investissement sur la classe d’actif bureaux, la plus profonde et faisant preuve d’une bonne résilience en période de crise. La centralité des actifs au sein des grandes métropoles ainsi que la qualité des locataires seront des conditions sine qua non de nos investissements afin de garantir la sécurité et la performance de nos SCPI.

La diversification sur des actifs acycliques restera un levier de performance au travers de flux sécurisés long terme. Ces actifs de santé et d’hospitalité répondent à une demande réelle croissante tirée par l’évolution démographique : résidences étudiantes, Ehpad, résidences gérées, co-living.

Nous resterons vigilants mais opportunistes sur l’hôtellerie qui offre des niveaux de performance élevés, et qui vont augmenter, sur la base d’engagements long, de contreparties solides, sur le segment économique et milieu de gamme avec une prédominance pour l’hébergement domestique.

Afin de mutualiser le risque d’exposition et d’augmenter notre univers d’opportunités, il sera nécessaire de maintenir une couverture géographique de nos portefeuilles en Zone Euro au sein des principales métropoles sur des marchés établis et dynamiques.

 

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