Attention Investir en SCPI est un investissement immobilier : il s'agit donc d'un investissement long terme
dont la liquidité est limitée, le capital et les revenus non garantis.

Risque de perte en capitallié à l’absence de garantie de remboursement du capital initialement investi. En cas de nécessité de trouver du capital pour rembourser les retraits qui ne seraient pas compensés par des souscriptions, le montant de ce capital dépendra de l’évolution des marchés immobiliers.

Risque immobiliersusceptible d’entraîner une baisse de la valeur due à la variation des marchés immobiliers.

Risque lié à la gestion discrétionnairerésultant de la sélection par les gérants d’investissements moins performants.

La stratégie d’investissementde la SCPI est décrite à la Note d’information. Vous êtes invités à vous reporter à la documentation.

octobre 2018 Evènements

Guide des SCPI #9 : Choisir sa SCPI, quels critères ?

Devant la variété de l’offre, il convient de s’informer sur les SCPI d’une même famille et de les analyser sur la base de critères objectifs avant d’investir. Voici comment juger le « pedigree » d’une SCPI et de la société qui la gère.

Le taux de distribution sur valeur de marché (DVM)

C’est avec le prix de la part, le chiffre le plus facile à trouver.

Pourtant, la performance engrangée une année n’est en rien une garantie de résultat pour les exercices à venir.

L’historique des DVM

Analyser l’historique des résultats sur plusieurs années permet de se rendre compte si la dernière performance connue est exceptionnelle ou habituelle.

A savoir : La performance dépend de l’âge des actifs, de leurs poids dans le portefeuille, de la vacance, des travaux programmés, du renouvellement des baux, bref de la qualité du gestionnaire et de ses anticipations.

Le taux de rendement interne (TRI)

C’est un indicateur clef de la performance d’une SCPI. Il prend en compte sur une durée donnée (5, 10, 15 ans) l’évolution du prix de la part et des revenus locatifs. C’est une aide à la décision avant d’investir. Le TRI doit s’analyser avec d’autres données liées à la performance.

Le prix minimal de souscription

La valeur unitaire de la part oscille entre 100 et 10.000 €.

La société de gestion oblige toutefois un achat minimum d’un « paquet » en général de 5 ou 10 parts.

Le niveau de capitalisation

Exprimée en millions et parfois même en milliards d’euros, la capitalisation (valeur de la part x nombre de parts émises) d’une SCPI informe sur sa taille. Un montant élevé (à partir de 500 à 600 millions d’euros) rime avec de nombreux immeubles en portefeuille et de multiples locataires. Or c’est grâce à cette diversité que la SCPI est en mesure d’amortir les baisses de loyers, la vacance de certains actifs ou les défaillances de locataires. Une SCPI dotée d’une capitalisation conséquente s’avère être un « paquebot » doté d’une certaine inertie.

La composition du portefeuille

Comme l’épargnant n’a jamais la main sur la composition du patrimoine d’une SCPI, mieux vaut qu’il sache au moins ce qu’il y a dedans avant de l’acheter.

Il faut analyser la typologie des actifs (bureaux, commerces, entrepôts), leur localisation, leur surface et leur ancienneté.

A savoir : plus le portefeuille immobilier est important et diversifié, plus la SCPI est stable et protégée des aléas du marché locatif.

L’évolution du prix de la part

Le prix de la part, et son évolution, reflète la valorisation du patrimoine immobilier sur la durée. Une part qui s’est appréciée au fil du temps constitue un bon indicateur de la qualité des biens en portefeuille et/ou de la bonne santé du marché immobilier.

Le financement des travaux

La « Réserve », le « Report à nouveau » (RAN) et les « Provisions pour gros entretiens » (PGE) sont trois indicateurs qui informent sur “l’épaisseur du matelas de sécurité” dont s’est doté la SCPI.

Ces sommes non distribuées aux associés et mises de côté par le gérant permettent de continuer à servir du rendement en cas de baisse des loyers ou d’immeubles non loués (pour vacance et/ou travaux). Ces « provisions » anticipées permettent en dépit d’un manque à gagner momentané, de lisser les résultats et de conserver une distribution régulière. Deux à trois mois de loyer pour le montant de la réserve semble un niveau acceptable.

Le taux de vacance

Il varie selon l'âge et le type de gestion suivie par la société. Les plus anciennes ne font souvent pas le plein de leurs locaux et affichent un taux de vacance de 10 à 12 % pour cause de travaux (réhabilitation, remise aux normes) réguliers dans leur patrimoine. En revanche, des SCPI plus « jeunes » (moins de 10 ans), dotées d’actifs neufs ou récents, affichent une vacance plus faible.

Le taux d’occupation financier

Ce ratio informe sur la performance locative de la SCPI. Ce taux s’obtient en faisant le rapport entre le montant des loyers réellement perçus avec le montant des loyers encaissables si toutes les surfaces étaient louées.

Cela permet de se rendre compte s’il y a peu ou beaucoup de vacances ou de franchise de loyers.

Le marché secondaire des parts

La liquidité d’une SCPI se mesure à l’évolution de son marché secondaire sur plusieurs années, au taux de parts en attente et au délai de transaction.

L’état du marché secondaire

Une SCPI dotée d’une taille critique est également un gage de liquidité des parts pour rentrer dans ce véhicule ou en sortir. S’intéresser à l’état du marché secondaire de cette même SCPI, c’est aussi mesurer le temps nécessaire pour céder une ou plusieurs parts. Généralement, les sociétés de gestion gèrent, elles-mêmes, ce marché de gré à gré.

Bien sûr, cela devient compliqué de céder ses parts d’occasion surtout si les rendements ne sont pas au rendez-vous.

Le taux des parts en attente

Pour une SCPI à capital fixe, c’est un indicateur de la fluidité ou pas du marché secondaire de la revente. La société de gestion ou l’intermédiaire financier disposent d’informations à l’instant T des quantités proposées à la vente et des prix minimum proposés et réalisés (on dit « exécutés »). Ces données publiques figurent dans un carnet d’ordres tenu au siège de la société de gestion et publié sur son site internet.  

 

La société de gestion

L’ancienneté d’une société de gestion dans l’univers de la SCPI permet de s’informer sur les résultats des différentes SCPI qu’elle gère, d’évaluer son sérieux, sa réputation et son expertise. C’est aussi l’occasion de s’informer sur la solidité financière du gestionnaire et de savoir s’il est indépendant ou adossé à un établissement.

La représentation des différents métiers

La gestion d’une SCPI est un processus complexe et complet qui va de la prospection des futurs immeubles à acheter jusqu’au timing de leur cession en passant par des années de gestion locative optimisée.

Mieux vaut que la société dispose en interne d’une équipe de professionnels multidisciplinaires. Les différents métiers représentés vont de la gestion d’actifs (asset management) à la gérance d’immeubles (property management) en passant par la gestion du fonds, soit de la SCPI, (fund manager). Un pôle de promotion est par exemple nécessaire pour le lancement de SCPI d’habitations. Il faut des spécialistes en contact avec les promoteurs afin de connaître en amont leurs futurs programmes et être en mesure de sélectionner les lots.

Le saviez-vous ?

La SCPI se détient « seule » ou peut être intégrée dans un contrat d’assurance-vie en unités de comptes. Reste qu’une grande majorité des SCPI n’est pas éligible à tous les contrats d’assurance. L’intérêt de ce mode de détention est surtout fiscal (Cf. VIII).

 

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Les risques à investir en SCPI

Investir en SCPI est un investissement immobilier : il s'agit donc d'un investissement long terme dont la liquidité est limitée, le capital et les revenus non garantis.

Risque de perte en capital : lié à l’absence de garantie de remboursement du capital initialement investi.
En cas de nécessité de trouver du capital pour rembourser les retraits qui ne seraient pas compensés par des souscriptions, le montant de ce capital dépendra de l’évolution des marchés immobiliers.

Risque immobilier : susceptible d’entraîner une baisse de la valeur due à la variation des marchés immobiliers.

Risque lié à la gestion discrétionnaire : résultant de la sélection par les gérants d’investissements moins performants. 

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