Cette année, les contribuables imposés jusqu’alors à l’ISF (Impôt de solidarité sur la fortune) et qui disposent toujours d’un patrimoine immobilier supérieur à 1,3 million d’euros, vont devoir remplir une déclaration d’IFI (impôts sur la fortune immobilière), sauf si ce patrimoine est nécessaire à l’exercice de l’activité professionnelle de son détenteur.

Mais attention. Car si vous avez hérité de la nue-propriété d'un bien, vous deviendrez peut-être vous aussi redevable de l’IFI, alors que vous échappiez jusqu'ici à l'ISF. Explications : Jusqu'en 2017, année de fin de l'ISF, c'était en effet le plus souvent les parents usufruitiers qui payaient cet impôt en déclarant la valeur du bien comme s'ils en étaient les seuls propriétaires. Désormais, avec l'IFI, chacun déclare la valeur respective de ses droits sur le bien immobilier, du moins en cas d'héritage. Il faut donc tenir compte de ces nouvelles règles au moment de remplir la déclaration de revenus au printemps pour déterminer si son patrimoine net immobilier atteint le seuil de taxation de l'IFI fixé à 1,3 million d'euros.

Pour la plupart des biens en pleine propriété, le principe de l'IFI est identique à celui de l’ISF. L’administration fiscale vous demande de déclarer la valeur vénale de votre ou de vos propriétés. La valeur vénale d’un bien, c'est-à-dire le prix qu’il se vendrait dans un marché « équilibré » au 1^er janvier 2018. Vous pouvez faire évaluer vos biens par un professionnel (notaire, agent immobilier) ou vous appuyer sur les études récentes publiées dans la presse. Le plus simple est d’utiliser l’outil mis à disposition par l’administration fiscale « Patrim » (impot.gouv.fr) grâce auquel vous pourrez connaître le prix de biens similaires (sauf en Alsace Moselle et à Mayotte). Il vous appartiendra ensuite de minorer ou de majorer les prix selon les imperfections et le degré d’équipements de votre maison ou appartement.

Pour les SCPI (Société civile de placement immobilier) et les OPCI (Organisme de placement collectif immobilier), c’est la société de gestion qui vous transmet la valeur de vos avoirs. Mais pour les biens démembrés, ceux dont la nue-propriété a été séparée de l’usufruit (l’usage), les choses se compliquent. Qui doit déclarer ? Sur la base de quelle répartition ?

Le principe général c’est que l’usufruitier, celui qui tire des revenus des biens (des loyers par exemple), doit payer l’IFI, calculé sur la valeur en pleine propriété du bien immobilier. Le nu-propriétaire n’est pas donc redevable de l’IFI sur la valeur du bien détenu en nue-propriété. En cas de donation d’un bien immobilier avec réserve d’usufruit, c’est-à-dire donation de la nue-propriété d’un immeuble, c’est également l’usufruitier qui doit payer l’IFI. Dans une telle situation, l’usufruitier devra déclarer à l’IFI la valeur de l’immeuble en pleine propriété. Le nu-propriétaire n’aura pas à déclarer à l’IFI le bien immobilier dont il possède la nue propriété.

Concrètement, les parents qui donnent de leur vivant la nue-propriété de biens à leurs enfants, continue de déclarer la valeur en pleine propriété dans leur patrimoine, comme c'était déjà le cas avec l'ISF. Mais la loi prévoit assez logiquement de nombreuses exceptions au principe général. Pour faire simple, cela concerne tous les biens dont le démembrement de propriété et la constitution de l’usufruit résulte d’une succession et du décès d’un des parents (articles 757, 1094 ou 1098 du Code Civil).

Ainsi lorsque le démembrement de propriété est la résultante d’une succession et du décès d’un des parents, le conjoint usufruitier ne devra pas déclarer la valeur du bien en pleine propriété à l’IFI, mais simplement la valeur de son usufruit déterminée en application de l’article 669 du CGI. Petite subtilité supplémentaire, lorsque le démembrement n’est pas la résultante de l’application de l’article 757 du Code Civil, mais d’une donation entre époux de l’article 1094-1 du Code Civil, c’est l’usufruitier qui est redevable à l’IFI pour la valeur en pleine propriété de l’immeuble !