SCPI : le démembrement pour atténuer l'IFI, l'impôt sur la fortune immobilière

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Il y a 3 années
L'impôt sur la fortune (ISF), est mort, vive l'IFI, l'impôt sur la fortune immobilière.

L'IFI touche désormais tous les détenteurs de patrimoine immobilier dont la valeur est supérieure à 1,3 million d'euros, qu'il soit en « dur » ou sous forme de droits. Parts de SCI, actions, fonds, SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier) seront, en effet, pris en compte. Pour y échapper, ne comptez pas sur l'assurance-vie. Les biens sont taxables même lorsqu'ils sont détenus dans un contrat d'assurance-vie. 150.000 foyers devraient être concernés par sa nouvelle mouture contre 350.000 foyers auparavant.

Le démembrement permet de ne pas alourdir sa fiscalité

Pour les épargnants qui souhaitent profiter des performances exceptionnelles des SCPI (plus de 4% en moyenne en 2017), sans trop alourdir leur patrimoine et donc leur impôt sur la fortune immobilière, il existe une solution simple : le démembrement, c’est-à-dire la séparation entre la propriété du bien (appelée nue-propriété) et son usage (usufruit).

Le nu-propriétaire possède le bien, mais c’est l’usufruitier qui en a l’usage et qui peut en tirer profit. C’est lui qui touche les loyers provenant d’une location, par exemple.

Ainsi, lorsque vous achetez une part de SCPI, vous pouvez choisir de l’acheter en nue-propriété temporaire, sur 10 ans par exemple, afin de vous constituer un capital pour le futur. Pendant 10 ans, l'usufruitier percevra 100% des revenus, ensuite le nu-propriétaire deviendra plein propriétaire et percevra alors tous les revenus.

Vous pouvez aussi acheter une part en usufruit temporaire. Là, vous ne possédez rien, mais vous touchez les parts de loyers pendant la période correspondante, 10 ans, dans notre exemple.

Atténuer les effets de l’IFI

Le choix de la nue-propriété convient aux personnes fortement imposées qui souhaitent se constituer un patrimoine générateur de revenus futurs. Le fait de renoncer aux revenus des parts de SCPI en investissant en nue-propriété fait également bénéficier d’un achat à moindre coût, avec une réduction du prix de la part généralement comprise entre 20% et 35%. Le nombre de parts acquises est supérieur, et les revenus perçus au terme du démembrement seront donc majorés (pour les SCPI PERIAL de 29% à 60% ), selon la durée choisie par rapport à un investissement en pleine propriété du même montant réalisé la même date. Pendant la durée du démembrement, elles n'auront pas d'impôt sur le revenu ou de contribution sociale à acquitter. Concernant l’IFI, et pour la durée du démembrement, le nu-propriétaire ne déclarera pas la valeur de ses parts.

Le profil de l'usufruitier est différent. Il s’agit généralement d’un personne faiblement imposée ou disposant d'un système de déficit foncier. Certaines entreprises utilisent également ce placement pour doper leur trésorerie.

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