Les parts de SCPI sont-elles soumises à l’IFI ? 🏷️

Oui, les parts de SCPI sont en principe imposables à l’IFI.

Plus largement, l’IFI concerne l’ensemble des actifs immobiliers détenus par un foyer fiscal lorsque leur valeur nette taxable dépasse 1,3 million d’euros, qu’il s’agisse :

• de biens détenus en direct (appartements, maisons),

• ou via des supports collectifs comme les SCPI, SCI, OPCI.

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Quels actifs entrent dans le périmètre de l’IFI ?

Tous les actifs immobiliers, qu’ils soient détenus directement ou indirectement, sont susceptibles d’entrer dans l’assiette de l’IFI. Cela inclut notamment les parts de SCPI, qui représentent un investissement immobilier indirect.

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Les SCPI détenues en assurance vie sont-elles concernées ?

Oui. Même détenues via un contrat d’assurance vie, les unités de compte investies en immobilier peuvent être partiellement soumises à l’IFI, à hauteur de leur composante immobilière.

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Comment est calculé l’IFI sur des parts de SCPI ?

Pour les SCPI, seule la fraction représentative d’actifs immobiliers entre dans l’assiette taxable.

➡️ Concrètement :

• la société de gestion communique chaque année la valeur à déclarer,

• cette valeur correspond à la quote-part immobilière des parts détenues.

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Quelle valeur déclarer pour ses parts de SCPI ?

La valeur à déclarer est celle communiquée par la société de gestion. Elle reflète la part immobilière du placement et non nécessairement la valeur totale des parts détenues.

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La notion de quote-part immobilière

La quote-part immobilière correspond à la fraction des actifs réellement investie en immobilier au sein de la SCPI. C’est cette fraction qui est retenue pour le calcul de l’IFI.

Le démembrement de SCPI : de quoi parle-t-on ? 🔗

Le démembrement de propriété consiste à séparer :

• la nue-propriété (le droit de posséder le bien),

• l’usufruit (le droit de percevoir les revenus).

Appliqué aux SCPI :

• le nu-propriétaire détient les parts mais ne perçoit pas de revenus pendant une durée définie,

• l’usufruitier perçoit l’intégralité des revenus sur cette période.

➡️ À l’issue du démembrement, la pleine propriété est automatiquement reconstituée.

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Différence entre nue-propriété et usufruit

Le nu-propriétaire détient un droit de propriété sans jouissance immédiate, tandis que l’usufruitier bénéficie des revenus générés par les parts de SCPI.

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Comment fonctionne le démembrement dans le temps ? ⌛

Le démembrement est généralement temporaire (par exemple 5, 10 ou 15 ans). Pendant cette période, les droits et les revenus sont répartis entre les deux parties. À son terme, la pleine propriété est automatiquement reconstituée.

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Démembrement et IFI : quels impacts ?

En matière d’IFI, le principe est le suivant :

• L’usufruitier est redevable de l’IFI sur la valeur des parts

• Le nu-propriétaire n’a pas à déclarer ces parts pendant la durée du démembrement

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Qui est redevable de l’IFI en cas de démembrement ?

C’est l’usufruitier qui est considéré comme redevable de l’IFI, car il dispose de la jouissance économique des parts.

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Pourquoi le nu-propriétaire n’est-il pas imposé à l’IFI ? ❌

Le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu et ne dispose pas de l’usage du bien pendant la durée du démembrement. D’un point de vue fiscal, c’est donc l’usufruitier qui supporte l’imposition.

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Le démembrement de SCPI permet-il de réduire son IFI ?

Le démembrement peut, dans certaines situations, avoir un impact sur la base taxable à l’IFI, notamment dans le cas de la nue-propriété.

Cependant :

• il ne s’agit pas d’un dispositif dédié à la réduction d’impôt,

• son intérêt dépend de la situation patrimoniale, fiscale et des objectifs de l’investisseur.

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Dans quels cas cela peut avoir un impact ?

L’investissement en nue-propriété peut, pendant la durée du démembrement, ne pas être pris en compte dans l’assiette de l’IFI. Cela peut influencer la structure du patrimoine taxable.

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Une approche à intégrer dans une stratégie patrimoniale globale

Le démembrement doit être envisagé dans une logique d’ensemble, en lien avec les objectifs de long terme de l’investisseur et avec l’accompagnement d’un professionnel.

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À quels profils s’adresse le démembrement de SCPI ?

La nue-propriété : préparer des revenus futurs

Elle peut correspondre à des investisseurs :

• souhaitant se constituer un capital à long terme,

• déjà fortement fiscalisés,

• recherchant des revenus différés.

Pendant la durée du démembrement :

• aucun revenu n’est perçu,

• aucun impôt sur le revenu ni prélèvements sociaux ne sont dus,

• les parts ne sont pas intégrées à l’IFI.

L’usufruit : percevoir des revenus à court ou moyen terme

Il peut correspondre à des investisseurs :

• recherchant des revenus complémentaires,

• disposant d’une fiscalité adaptée,

• ou, dans certains cas, à des personnes morales souhaitant optimiser leur trésorerie.

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Points de vigilance à connaître ⚠️

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Un investissement de long terme

Les SCPI s’inscrivent dans une logique de détention longue, généralement recommandée sur au moins 8 ans.

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Une liquidité limitée

La revente des parts n’est pas garantie et dépend des conditions de marché.

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Une fiscalité susceptible d’évoluer

Les règles fiscales applicables peuvent évoluer dans le temps et doivent être régulièrement réévaluées.

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Comme tout investissement immobilier, les SCPI présentent un risque de perte en capital.