7 français sur 10 sont inquiets pour leur retraite. Tel est le principal enseignement du dernier Baromètre de l’épargne immobilière, réalisé par l’Ifop pour le compte de PERIAL. Loin de rester les bras croisés, 46% des français anticipent et épargnent donc en priorité pour préparer leur retraite. Parmi eux, un nombre croissant investit dans des SCPI, des sociétés civiles de placement immobilier. Ces dernières représentent, pour les particuliers, actifs ou retraités, une solution de plus en plus judicieuse pour compléter leurs revenus.

Les SCPI ne manquent pas d'atouts pour les épargnants. D'abord, elles sont accessibles à partir de quelques milliers d'euros, contrairement à l'achat d'un bien immobilier en direct qui nécessite une mise de fonds importante. De plus, elles permettent de profiter du dynamisme du marché de l'immobilier professionnel, difficilement accessible au particulier. Elles offrent surtout des revenus réguliers sans avoir à se préoccuper de la gestion d'un bien au quotidien. En moyenne, les SCPI de rendement servent entre 3 et 6% par an. 

Enfin, l'achat de parts de sociétés qui détiennent un parc immobilier composé d'actifs diversifiés (commerces, bureaux, entrepôts, résidences services) et situés dans les villes les plus dynamiques, voire à l'étranger, permet une réelle mutualisation des risques locatifs.

Les pièges à éviter

Dans une optique de préparation de la retraite, les SCPI offrent même quelques atouts supplémentaires, à condition de porter son attention sur quelques points de vigilance.

Le premier point à surveiller est la fiscalité. Depuis la transformation de l'ISF (Impôt sur la fortune) en IFI (Impôt sur la fortune immobilière), les patrimoines immobiliers supérieurs à 1,3 million d'euros sont imposables à l'IFI. Les parts de SCPI entrent donc dans le calcul. Pour réduire sa facture fiscale, une solution existe cependant : le démembrement des parts de SCPI. Concrètement, il s'agit de séparer la nue-propriété des parts et leur usufruit. L'épargnant qui achète la nue-propriété possède des parts de SCPI mais ne perçoit pas les revenus. Il récupèrera la pleine propriété des parts à la fin de l'usufruit. L'usufruitier, de son côté, perçoit les loyers pendant toute la durée du démembrement.

Le premier avantage du démembrement est de réduire le prix d'achat de la part. Du coup, on réduit d'autant la valeur déclarable à l'IFI. Enfin, on s'évite de payer des impôts sur les loyers perçus. Dans le cadre de la préparation de la retraite, il suffit de bien caler la durée du démembrement afin que les revenus soient différés pendant la période de vie active où la fiscalité peut être parfois lourde. Une fois à la retraite, les dividendes perçus pallient alors la baisse des revenus. 

Point important : les SCPI sont des investissements immobiliers. Ce constat vaut pour l'acquisition en démembrement. Il faut donc toujours garder en tête que son horizon de placement est la retraite.

SCPI et assurance vie

L’autre solution fiscalement avantageuse est de loger ses SCPI dans un contrat d’assurance-vie. Cela permet de bénéficier des avantages accordés à l’assurance-vie en matière de succession, notamment, et surtout d’une fiscalité plus douce. Acquérir des parts de SCPI via un contrat d’assurance-vie permet de cumuler les deux types d’investissements préférés des français pour préparer leur retraite : 52% des français citent ainsi l’assurance-vie et 40% l’immobilier… Un combo gagnant donc, dont le principal inconvénient est que les frais du contrat d’assurance-vie s’ajoutent à ceux de la SCPI.

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