Le marché secondaire, qu'est-ce que c'est ? 📖
Le marché secondaire désigne le marché sur lequel s’échangent des parts déjà existantes d’une SCPI entre investisseurs, sans émission de parts nouvelles par la société de gestion.
Il permet à un associé souhaitant céder ses parts de rencontrer un investisseur désireux d’en acquérir, dans un cadre organisé et réglementé (en contrepartie de frais).
Que signifie le marché secondaire en matière de SCPI ?
Contrairement au marché primaire, le marché secondaire ne donne pas lieu à la création de nouvelles parts ni à une collecte supplémentaire pour la SCPI.
Il s’agit exclusivement d’un transfert de propriété entre deux investisseurs :
- un associé vendeur,
- un investisseur acheteur.
La SCPI poursuit sa gestion immobilière normalement (en contrepartie de frais de gestion).
Le patrimoine détenu ne change pas du fait de l’échange de parts.
👉 Le marché secondaire constitue ainsi un outil d’organisation de la liquidité, sans garantie de délai ni de prix.
Comment fonctionne le marché secondaire ?
Le fonctionnement repose sur un système d’ordres centralisés :
- Les vendeurs transmettent un ordre de vente précisant le nombre de parts proposées et, le cas échéant, un prix minimum.
- Les acheteurs transmettent un ordre d’achat indiquant le nombre de parts souhaitées et un prix maximum.
- La société de gestion centralise les ordres.
- Les ordres sont confrontés selon des règles prédéfinies et transparentes.
Le prix d’exécution résulte de la rencontre entre l’offre et la demande.
Il peut donc être :
- supérieur,
- égal,
- ou inférieur au dernier prix de souscription,
selon les conditions de marché.
👉 La société de gestion veille à l’égalité de traitement des ordres et au respect du cadre réglementaire.
Dans quels cas le marché secondaire devient-il central ?
Le marché secondaire peut exister en complément du marché primaire.
Il devient toutefois central lorsque la variabilité du capital est temporairement suspendue.
Dans ce cas :
- aucune nouvelle part n’est émise ;
- les échanges s’effectuent exclusivement via le marché secondaire organisé.
👉 Ce mécanisme permet d’assurer un cadre structuré d’échange lorsque l’équilibre entre souscriptions et retraits nécessite un pilotage spécifique (en contrepartie de frais).
Ce que reflète le marché secondaire
Le marché secondaire traduit :
- le niveau de demande des investisseurs ;
- la profondeur du marché ;
- la capacité de la SCPI à organiser la liquidité.
👉 Il constitue un indicateur de dynamique de marché, sans remettre en cause la gestion du patrimoine immobilier (en contrepartie de frais de gestion).
Il convient de rappeler que la liquidité des parts dépend de l’existence d’une contrepartie.
L’investissement en SCPI doit donc être envisagé sur un horizon de long terme (au minimum 8 ans).
Marché secondaire et liquidité : ce qu’il faut savoir
Le marché secondaire :
- n’offre pas une liquidité garantie ;
- ne garantit ni délai de cession, ni niveau de prix ;
- fonctionne selon la confrontation des ordres.
👉 Le prix peut évoluer en fonction du contexte immobilier, des anticipations de rendement (non garanti et voté en assemblée générale), de la perception du marché et du volume d’ordres présents.
Comme tout placement immobilier, les parts de SCPI présentent un risque de perte en capital.
En résumé ✅
Le marché secondaire est le marché d’échange des parts existantes d’une SCPI entre investisseurs.
Il n’entraîne pas d’émission de nouvelles parts et fonctionne selon la loi de l’offre et de la demande, dans un cadre réglementé et organisé par la société de gestion (en contrepartie de frais).
👉 Il constitue un mécanisme d’organisation de la liquidité, sans garantie de délai ni de prix, et s’inscrit dans une logique d’investissement immobilier de long terme.
