PERIAL O₂ et PERIAL Grand Paris s’ouvrent au marché secondaire
À partir du 2 avril 2026, et de façon temporaire, PERIAL Asset Management active un nouvel outil qui vise à fluidifier la vente et l’achat de parts de ces deux SCPI et à améliorer leurs fondamentaux immobiliers.
Concrètement, qu'est-ce que ça change pour ces deux SCPI ?
À partir du 25 février 2026
La variabilité du capital est temporairement suspendue, ce qui signifie qu'il n’y a plus de création de nouvelles parts ni de retrait.
À partir du 2 avril 2026
Seules les parts déjà existantes peuvent être échangées sur un marché secondaire régulé, géré par PERIAL Asset Management.
À partir du 30 avril 2026
Les premiers ordres d'achat (réalisés par les investisseurs) et ordres de vente (proposés par les associés des deux SCPI) sont confrontés.
PERIAL AM VOUS accompagne
Pourquoi PERIAL O₂ et PERIAL Grand Paris s’ouvrent-elles au marché secondaire ?
Vincent Lamotte, Directeur Général Délégué et Matthieu Navarre, Directeur de l’offre B2B, vous expliquent tout.
Retrouvez le guide dédié pour répondre à vos questions et celles de vos clients
Avec la mise en place du marché secondaire de PERIAL O₂ et PERIAL Grand Paris, PERIAL AM vise deux objectifs : dynamiser les échanges de parts dans un cadre transparent, équitable et indépendant de la collecte, et concentrer la gestion sur le désendettement, la qualité du patrimoine et l’amélioration des portefeuilles sans pression à court terme.
Comment cela fonctionne ? Quels impacts pour les associés, et pour vous, leur conseiller en gestion de patrimoine ? Ce guide vous donne les clés pour tout comprendre.
la suspension temporaire de la variabilité du capital
Tout comprendre
La suspension temporaire de la variabilité du capital d’une SCPI est un outil de gestion prévu par les statuts, que peut actionner une société de gestion quand le contexte le justifie. Durant cette période :
• Aucune nouvelle part n’est émise, seules les parts déjà existantes peuvent être échangées.
• Les échanges se font via un marché secondaire encadré par la société de gestion où offres des vendeurs et demandes des acheteurs sont confrontées entre elles mensuellement (des frais de cession et droits de mutation sont applicables lors de l'achat sur le marché secondaire).
• L'objectif principal de cet outil est de fluidifier la liquidité.
Comprendre les risques, c'est faire un choix adapté
Les produits commercialisés par PERIAL AM sont des investissements long terme (il est recommandé de détenir ses parts 8 ans minimum) qui n’offrent aucune garantie de rendement ou de performance et présentent un risque de perte en capital et de liquidité. Les revenus ne sont pas garantis et dépendront de l’évolution du marché immobilier et financier et du cours des devises, ainsi que du versement des dividendes, lui-même conditionné au vote préalable de l'assemblée générale des associés. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Pour les autres risques, nous vous invitons à consulter les notes d'informations et DIC de nos solutions d'épargne disponibles sur perial.com.
Un nouvel outil qui vise à fluidifier la liquidité de PERIAL O₂ et PERIAL Grand Paris
Depuis 2023, PERIAL Grand Paris et PERIAL O₂ affichent des valeurs stables et versent des revenus réguliers. Néanmoins, dans un contexte immobilier plus tendu, les demandes de revente ont augmenté, sans être compensées par une collecte suffisante. PERIAL AM a décidé d’activer plusieurs leviers successifs :
Une stimulation de collecte
En effectuant un repositionnement de chaque fonds et en réduisant notamment les délais de jouissance.
Un fonds de remboursement
Alimenté en partie par la vente d’immeubles, il a permis aux associés de vendre leurs parts, avec une décote par rapport au prix de retrait à hauteur de 31,7 M€ pour PERIAL O₂ et 9,3 M€ pour PERIAL Grand Paris.
Un marché secondaire
Les deux premiers outils ne suffisant plus aujourd’hui, le marché secondaire prend donc aujourd'hui le relais.
Bon à savoir
La suspension temporaire de la variabilité du capital et la mise en place d’un marché secondaire sont prévues dans les statuts et la note d'information de PERIAL O₂ et PERIAL Grand Paris. Elles sont strictement encadrées par la réglementation, et utilisées par les sociétés de gestion (en contrepartie de frais) lorsque les conditions de marché l’exigent.
Une solution qui cherche à maîtriser les fondamentaux des SCPI
Vise à optimiser le patrimoine
En cédant les bons immeubles au bon prix et au bon moment et sans utiliser le fruit des ventes pour alimenter un fonds de remboursement.
Vise à optimiser les relocations
En relouant les immeubles vacants à potentiel pour chercher à optimiser les revenus locatifs (non garantis).
Vise à optimiser la santé financière
En ajustant progressivement la dette des SCPI grâce au fruit des cessions d’immeubles non stratégiques ou moins performants.
Bon à savoir
Après la crise des subprimes, la variabilité du capital de PERIAL Opportunités Europe (anciennement PFO) a été suspendue en 2008. Une phase qui a permis de restructurer le patrimoine. Cette SCPI affiche désormais un taux de rendement interne depuis l’origine (1998) de 7,32 %. En 2025, et avec une collecte nette positive, elle a offert un taux de distribution de 6,10 %.
AVERTISSEMENT : Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Le taux de rendement interne mesure la rentabilité de l’investissement sur une période donnée. Il tient compte des dividendes distribués, de l’évolution de la valeur de part sur la période, ainsi que des frais. Il intègre également le fait que la valeur de l’argent évolue dans le temps.
Le taux de distribution est la division du dividende brut de l'année N (y compris [PV_POE] de plus-values distribuées et [RAN_POE] de report à nouveau pour PERIAL Opportunités Europe en 2025), avant prélèvements français et étrangers payés par la SCPI pour le compte de l’associé (soit [FISCA_POE] pour PERIAL Opportunités Europe en 2025), par le prix de souscription au 1er janvier de l'année N. Le versement des dividendes n'est pas garanti et est conditionné au vote préalable de l'assemblée générale annuelle des associés. Le taux de distribution est un objectif fixé par la société de gestion et n'est pas garanti. La performance globale annuelle correspond à la somme du taux de distribution de l'année N et la variation du prix public de souscription, entre le 1er janvier des années N et N+1. Ces indicateurs sont nets de frais mais bruts de fiscalité.
Les questions sur la suspension temporaire de la variabilité du capital
Combien de temps peut durer la suspension temporaire de variabilité ?
Il n’y a pas de date prédéfinie. Le retour à la variabilité interviendra lorsque le marché secondaire sera suffisamment fluide et équilibré.
Quel est l’objectif de la suspension temporaire de la variabilité du capital ?
Les objectifs de cet outil sont d'organiser la liquidité pour les associés qui souhaitent céder leurs parts principalement, et de concentrer la gestion sur le désendettement, la qualité du patrimoine et l’amélioration des portefeuilles. Cette décision, prévue par les statuts de PERIAL O₂ et PERIAL Grand Paris, a été prise dans l’intérêt des associés, en accord avec le conseil de surveillance, composé de porteurs de parts élus.
Comment expliquer la suspension temporaire de variabilité du capital à mon client ?
La suspension de variabilité du capital est un outil qui permet de créer un marché secondaire. Sur un marché primaire, le capital d’une SCPI augmente à mesure de l’entrée de nouveaux associés. Un associé ne peut céder ses parts que si la collecte le permet, et c’est la société de gestion qui rachète mes parts. Sur un marché secondaire, le capital ne varie pas. Aucune nouvelle part n’est créée, seules les parts déjà existantes peuvent être échangées, et ce directement entre vendeurs et acheteurs.
Bon à savoir
La revente des parts de vos clients sur le marché secondaire n’est pas garantie : Elle dépend de l’existence d’acheteurs au même niveau de prix et de votre rang dans le carnet d’ordres.
Une question ?
Appelez-nous directement sur notre ligne dédiée au marché secondaire : 01 89 74 41 94.
Ce numéro peut également être utilisé par vos clients.
LA FEUILLE DE ROUTE immobilière
Une stratégie claire dans l’objectif de renforcer durablement la performance
Cette suspension temporaire de la variabilité s’inscrit dans une stratégie immobilière pleinement assumée : piloter activement le patrimoine pour chercher à améliorer la distribution dans les prochaines années.
2025 a déjà permis la mise en œuvre d’actions structurantes avec :
Pour PERIAL O₂ :
• 86 M€ de cessions réalisées et 9,8 M€ de plus-values nettes réalisées.
• 13 M€ de renouvellements / relocations et 7,8 M€ de libérations.
Pour PERIAL Grand Paris :
• 19,3 M€ de cessions réalisées et 13 M€ de plus-values nettes réalisées.
• 4,9 M€ de renouvellements / relocations et 3,5 M€ de libérations.
Ces actions seront amplifiées en 2026, autour de trois piliers :
• Optimiser l’état locatif via la cession d’immeubles situés dans des marchés moins porteurs.
• Réaliser des arbitrages afin d’améliorer la qualité du patrimoine.
• Effectuer un travail actif de réduction de la dette (pour passer sous les 30 % à échéance 24 mois pour les deux SCPI).
Les performances et acquisitions passées ne préjugent pas des performances et des plus-values futures.
Le fonctionnement du marché secondaire
3 minutes pour tout comprendre
Le marché secondaire étape par étape
1
Ordre de vente ou d'achat
Pour vos clients qui souhaitent vendre : ils renseignent en autonomie un ordre de vente, directement dans leur espace (onglet “mon patrimoine”), intégrant le prix minimum auquel ils acceptent de vendre leurs parts, et le nombre de parts concernées.
Pour vos clients qui souhaitent acheter (déjà associés PERIAL AM ou nouvel entrant) : ils passent par votre intermédiaire une fois le marché ouvert. Depuis votre espace partenaire, vous renseignez un ordre d'achat avec le prix maximum auquel ils acceptent d’acheter des parts, et le nombre de parts concernées.
2
Confrontation
Le dernier jour ouvré de chaque mois, à 14h, PERIAL AM confronte automatiquement ces ordres de vente et d’achat. (Les ordres complets pouvant être réceptionnés jusqu'à la veille 17h).
3
Prix d’équilibre
Un prix d’équilibre peut alors être trouvé : c’est celui qui maximise le volume de parts échangées. Toutes les parts concernées s’échangent donc à ce prix. Les résultats vous sont communiqués dans la foulée par email, ainsi qu’à vos clients.
4
Exécution des ordres
En fonction du calcul et de la date de l’ordre, les épargnants concernés par ce prix vendent - achètent tout ou partie des parts désirées. (Les transferts sont générés tout de suite après la validation de la confrontation. La réception des fonds par les vendeurs intervient sous 15 jours ouvrés maximum).
5
Ordres non exécutés
Les épargnants qui n’ont pas pu réaliser leur ordre peuvent soit attendre la prochaine confrontation le dernier jour ouvré du mois suivant, soit modifier ou retirer leur demande (directement depuis leur espace pour la vente, via votre intermédiaire pour l’achat).
Bon à savoir
Ce mécanisme cherche à assurer une liquidité transparente et équitable pour tous les associés. Toutefois, la revente de parts sur le marché secondaire n’est pas garantie : elle dépend de l’existence d’acheteurs au même niveau de prix et du rang dans le carnet d’ordres.
Les frais sont supportés par l’acquéreur. Ils comprennent une commission de cession appliquée sur le montant de la transaction (4,8 % TTC) et un droit d’enregistrement exigé au transfert (5 %).
Un calendrier précis
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Dès le 25 février 2026, la variabilité du capital de PERIAL O₂ et de PERIAL Grand Paris est suspendue. Une phase technique d’un mois s’ouvre, pour préparer opérationnellement les SCPI à leur nouveau fonctionnement temporaire. La confrontation des ordres de vente et des ordres d’achat a lieu le dernier jour ouvré de chaque mois, à 14 heures. Seuls les ordres complets et passés avant la veille à 17 heures sont pris en compte.
Comme le versement des dividendes (non garantis et votés en assemblée générale) n’est pas impacté par cet outil, ils continueront à être versés aux associés chaque trimestre (25 avril, 25 juillet, 25 octobre et 25 janvier).
Les questions sur le marché secondaire
Quelles sont les démarches que je peux faire pour mon client ?
Le partenaire peut effectuer un ordre d’achat pour son client. Il ne peut en revanche pas faire d’ordre de vente pour le moment. Une possibilité est en cours de réévaluation.
En tant que partenaire, suis-je informé par email du dépôt d'un ordre par mon client ?
Les partenaires seront en copie du DocuSign comme actuellement pour les souscriptions et les retraits.
Comment fixer un prix sur le marché secondaire ?
Il est néanmoins possible de préciser que sont en priorité satisfaits les prix les plus élevés à l'achat et les prix les plus bas à la vente. Le prix auquel un acheteur pose un ordre doit intégrer la commission de cession et les droits d'enregistrement. Pour vous guider, vous disposez pour chaque SCPI : des 5 prix de vente les plus bas ; des 5 prix d’achat les plus élevés ; de l’historique des prix d’équilibre ; de la dernière valeur de retrait lorsque le SCPI était encore sur le marché primaire.
Comment suivre les ordres déposés pour mes clients ?
Le partenaire peut se rendre sur la fiche de leur client et cliquer sur "Opérations". • Opérations en cours : un premier tableau affiche l'ensemble des opérations achat/vente en cours. Le partenaire ne peut pas gérer lui-même un ordre de vente pour son client. Pour les achats, il doit se rendre dans "Souscription en ligne". • Opérations exécutées : dans le même onglet un second tableau récapitule les mouvements d'entrées et de sorties déjà exécutés.
Quel est le calendrier de la confrontation mensuelle pour mes clients ?
La confrontation aura lieu le dernier jour ouvré du mois à 14h. Le marché est quant à lui clôturé la veille à 17h. Pour être accepté, il faut qu’un ordre soit complet avec, le cas échéant, vérification de la couverture d’achat (la réception du virement).
Un ordre peut-il n’être que partiellement exécuté ?
Oui. Cela signifie qu’une partie seulement de la quantité demandée, à l’achat comme à la vente, était concernée par la dernière confrontation. La partie non exécutée de l’ordre reste automatiquement enregistrée est sera de nouveau confrontée le mois suivant.
Les transactions sont-elles réalisées automatiquement après les confrontations ?
Les transferts sont générés tout de suite après la validation de la confrontation. Seul le paiement aux vendeurs est différé de 15 jours ouvrés maximum.
Peut-on modifier un ordre sur le marché secondaire ?
En tant que conseiller, vous ne pouvez pas modifier directement un ordre de vente émis par votre client. Vous pouvez cependant lui rappeler qu’il peut le faire en autonomie depuis son espace épargnant. Un ordre de vente est valable 12 mois (renouvelables). En cas de modification, son rang sera perdu s’il augmente son prix et / ou son nombre de parts. C’est cependant vous qui avez la main pour modifier un ordre d’achat depuis votre espace partenaire. Un ordre d’achat est valable par défaut 6 mois (mais peut être ajusté). En cas de modification, le rang est perdu pour l’acheteur s’il baisse son prix maximum ou augmente son nombre de parts.
Quel est l'impact sur ma rémunération ? Si je suis payé à l’encours ?
Le niveau de rétrocession est le même que pour une souscription sur le marché primaire. Cette rémunération ne s'applique que sur les parts exécutées.
Est-ce qu’il y a des différences en fonction des groupements ?
Il n'y a pas de spécificité selon les groupements. Les conditions / rémunérations s'appliquent. Il n'y a pas non plus d’avenant à prévoir sur les conventions.
Quel est le délai de jouissance pour une part achetée sur le marché secondaire ?
La jouissance commence au début du mois de la confrontation concernée. Par exemple, pour une confrontation le 30 avril, la part achetée a une jouissance au 1er avril. Les dividendes (non garantis et votés en assemblée générale) étant versés tous les trimestres, il recevra ses premiers revenus le cas échéant 25 juillet.
Quels frais s’appliquent sur le marché secondaire ?
Sur le marché secondaire, les frais sont supportés par l’acquéreur. Ils comprennent une commission de cession (4,8 % TTC) appliquée sur le montant de la transaction et un droit d’enregistrement exigé au transfert (5 %) payé par PERIAL AM à l’administration fiscale.
Quel est le traitement fiscal sur les cessions de parts sur le marché secondaire ?
1. Plus‑value immobilière. La cession de parts de SCPI relève du régime des plus‑values immobilières : a) 19 % d’impôt ; b) 17,2 % de prélèvements sociaux c) Abattements pour durée de détention : exonération totale de l’impôt sur le revenu après 22 ans, et des prélèvements sociaux après 30 ans. 2. Droits d’enregistrement. Les cessions de parts de SCPI sur le marché secondaire sont soumises aux droits d’enregistrement de 5 % car les SCPI sont des sociétés à prépondérance immobilière. Ces frais sont à la charge de l’acquéreur.
pour accompagner au mieux vos clients
Les outils à votre disposition et à celle de vos clients
Nous mettons à votre disposition des ressources pédagogiques que vous pouvez relayer auprès de vos clients pour répondre à leurs questions et les guider sur le marché secondaire.
Retrouvez aussi les emails reçus par vos clients
Est-ce risqué d'investir ?
Trouvez un équilibre entre les risques et les bénéfices
Les SCPI, comme tout placement, comportent des risques qu'il est important de comprendre pour faire un choix adapté.
Risque de perte en capital
La valeur des parts peut fluctuer à la hausse comme à la baisse. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Revenus non garantis
Les dividendes potentiels dépendent des loyers perçus, qui peuvent varier selon le taux d'occupation et le contexte du marché. Le versement des dividendes n'est pas garanti et est conditionné au vote préalable de l'assemblée générale annuelle des associés.
Liquidité limitée
L'échange de parts sur le marché secondaire n’est pas garanti : il dépend de l’existence d’acheteurs / de vendeur au même niveau de prix et du rang dans le carnet d’ordres.
Durée de détention recommandée
Investir en SCPI s'envisage sur le long terme. Il est recommandé de détenir ses parts 8 ans minimum.
Risque de durabilité
Par risque de durabilité, on entend la survenance d'un événement ou d'une situation relative au domaine ESG (environnemental, social ou de gouvernance) et qui pourrait potentiellement ou effectivement causer un impact négatif important sur la valeur de l'investissement dans un fonds.
Risque fiscal à l'étranger
Les revenus issus des immeubles situés hors de France peuvent être soumis à une retenue à la source dans le pays d’origine. Leur traitement fiscal dépend des conventions internationales et de la situation personnelle de l’investisseur. Les informations fournies sont générales et ne constituent pas un conseil fiscal.
pour aller plus loin
Les idées reçues sur la suspension temporaire de variabilité du capital
1
"La suspension signifie que la SCPI est en difficulté"
FAUX : c’est une mesure de prudence et de pilotage pour traverser un déséquilibre entre retraits et souscriptions sans vendre des immeubles dans l’urgence. Elle vise à favoriser la liquidité pour les associés qui souhaitent sortir.
2
"On ne peut plus revendre ses parts"
FAUX : la vente est possible, et potentiellement fluidifiée, via le marché secondaire. Comme tout placement immobilier, elle n’est cependant pas garantie. L’exécution et le prix auquel une part peut être échangée dépend directement de l'offre et de la demande.
3
"Les dividendes sont suspendus"
FAUX : la suspension concerne les flux de parts, pas les revenus locatifs des SCPI dont le capital variable a été temporairement suspendu. Les distributions potentielles (votées en Assemblées générales) dépendent des loyers encaissés, des charges et des décisions de gestion ; elles peuvent évoluer, mais ne sont pas interrompues par principe.
4
"Le marché secondaire est opaque"
FAUX : il est organisé, régulé et transparent. Les modalités, le prix d’équilibre, les volumes échangés et les règles de priorité sont publiés ; chacun est soumis aux mêmes règles, sans traitement préférentiel. C’est une mécanique, mise en place en contrepartie de frais, prévue par la documentation réglementaire du fonds.
Comprendre les risques, c'est faire un choix adapté
La revente de parts sur le marché secondaire n’est pas garantie : Elle dépend de l’existence d’acheteurs au même niveau de prix et du rang dans le carnet d’ordres. Les produits commercialisés par PERIAL AM sont des investissements long terme (il est recommandé de détenir ses parts 8 ans minimum) qui n’offrent aucune garantie de rendement ou de performance et présentent un risque de perte en capital et de liquidité. Les revenus ne sont pas garantis et dépendront de l’évolution du marché immobilier et financier et du cours des devises, ainsi que du versement des dividendes, lui-même conditionné au vote préalable de l'assemblée générale des associés. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Pour les autres risques, nous vous invitons à consulter les notes d'information et DIC de nos solutions d'épargne disponibles sur perial.com.
