Comment se fixe le prix de part d’une SCPI ?
Lorsque l’on investit en SCPI à capital variable, une question revient très souvent : Comment est déterminé le prix de souscription d'une part ?
Est‑ce une décision discrétionnaire de la société de gestion ? Est‑ce lié aux marchés financiers ?
En réalité, le prix de part d’une SCPI repose sur une méthode précise, réglementée et transparente, directement liée à la valeur réelle de son patrimoine immobilier.
Dans ce guide, nous vous expliquons comment se fixe le prix de part d’une SCPI. ⬇️
Comprendre les risques, c'est faire un choix adapté
Les produits commercialisés par PERIAL AM sont des investissements long terme (il est recommandé de détenir ses parts 8 ans minimum) qui n’offrent aucune garantie de rendement ou de performance et présentent un risque de perte en capital et de liquidité. Les revenus ne sont pas garantis et dépendront de l’évolution du marché immobilier et financier et du cours des devises, ainsi que du versement des dividendes, lui-même conditionné au vote préalable de l'assemblée générale des associés. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Pour les autres risques, nous vous invitons à consulter les notes d'informations et DIC de nos solutions d'épargne disponibles sur perial.com.
LA RÈGLE DE BASE
Le prix reflète la valeur réelle du patrimoine
Une SCPI est avant tout un portefeuille d’immeubles (bureaux, commerces, logements, hôtellerie, etc.).
Le prix de part doit donc être le reflet le plus fidèle possible de la valeur de ces immeubles, en tenant compte de la situation financière de la SCPI.
👉 Pour garantir cette cohérence, la réglementation impose un cadre strict, identique pour toutes les SCPI à capital variable du marché.
Expertiser le patrimoine immobilier
A rythme régulier, le patrimoine immobilier de chaque SCPI est expertisé par des experts indépendants, externes à la société de gestion.
Leur mission est simple : Déterminer la valeur vénale des immeubles, comme s’ils étaient vendus intégralement à l’instant T.
C'est ce qu'on appelle la valeur vénale :
C’est le prix auquel les immeubles pourraient être vendus sur le marché, sur la base de critères objectifs (localisation, qualité des actifs, loyers, état du marché…).
✅ Cette expertise indépendante est un pilier de la protection des épargnants.
ÉTAPE 2
Calculer la valeur de réalisation
La valeur des immeubles seule ne suffit pas pour connaître la valeur globale de la SCPI.
Il faut également :
➡️ ajouter ce que la SCPI possède (trésorerie, loyers à recevoir…),
➡️ soustraire ce qu’elle doit (dettes, charges, impôts, emprunts éventuels…).
On obtient alors la valeur de réalisation : la valeur nette totale de la SCPI à un instant donné.
Intégrer les frais de reconstitution
Comme pour tout investissement immobilier, il existe des frais incompressibles en cas d’achat :
➡️ frais de notaire,
➡️ taxes,
➡️ rémunération des intermédiaires, etc.
Ces frais sont appelés frais de reconstitution.
Ils sont ajoutés à la valeur de réalisation pour obtenir la valeur la plus juste possible de la SCPI.
ÉTAPE 4
Obtenir la valeur de reconstitution
En additionnant : la valeur de réalisation et les frais de reconstitution
👉 C’est l’indicateur de référence : il représente la valeur “économique” complète de la SCPI et sert de base officielle pour fixer le prix de part, il fait foi jusqu'à la prochaine expertise.
A partir de là, comment est fixé concrètement le prix de souscription d'une part ?
La réglementation impose une règle très claire :
🔒 Le prix de part doit être compris entre -10 % et +10 % de la valeur de reconstitution calculée précedemment.
Cette fourchette évite que le prix soit trop éloigné de la valeur réelle du patrimoine.
Et si la valeur du patrimoine augmente ? Si la valeur de reconstitution progresse et que le prix de part se situe en bas de la fourchette, une revalorisation du prix de part doit être envisagée.
A l'inverse, si la valeur du patrimoine diminue, le prix de part doit être diminué.
⚠️ Toute décision d’évolution du prix reste encadrée et prudente, dans l’intérêt des associés.
L’exemple de la SCPI PERIAL Opportunités Territoires
Le 12 février 2026, suite à une campagne d’expertise en date du 31 décembre 2025, le prix de part de cette SCPI a été revalorisé à 51 € TTC, soit une hausse de 2 %.
En résumé
Le prix de part d’une SCPI n’est pas fixé au hasard
Il repose sur :
- une expertise indépendante du patrimoine,
- un cadre réglementaire strict.
➡️L’objectif est simple : Refléter au plus juste la valeur réelle du patrimoine immobilier, dans l’intérêt de tous les épargnants.
Trouvez un équilibre entre les risques et les bénéfices
Les SCPI, comme tout placement, comportent des risques qu'il est important de comprendre pour faire un choix adapté.
Risque de perte en capital
La valeur des parts peut fluctuer à la hausse comme à la baisse. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Revenus non garantis
Les dividendes potentiels dépendent des loyers perçus, qui peuvent varier selon le taux d'occupation et le contexte du marché. Le versement des dividendes n'est pas garanti et est conditionné au vote préalable de l'assemblée générale annuelle des associés.
Liquidité limitée
La cession des parts n'est possible que s'il existe un acquéreur. En l'absence de contrepartie à l'achat, la revente des parts peut être impossible.
Durée de détention recommandée
Investir en SCPI s'envisage sur le long terme. Il est recommandé de détenir ses parts 8 ans minimum.
Risque de durabilité
Par risque de durabilité, on entend la survenance d'un événement ou d'une situation relative au domaine ESG (environnemental, social ou de gouvernance) et qui pourrait potentiellement ou effectivement causer un impact négatif important sur la valeur de l'investissement dans un fonds.
Risque fiscal à l'étranger
Les revenus issus des immeubles situés hors de France peuvent être soumis à une retenue à la source dans le pays d’origine. Leur traitement fiscal dépend des conventions internationales et de la situation personnelle de l’investisseur. Les informations fournies sont générales et ne constituent pas un conseil fiscal.
