(Article actualisé en octobre 2018)

Le démembrement de propriété est un mécanisme qui permet de partager la propriété d’un bien entre deux personnes. D’un côté, l’usufruitier qui peut utiliser et tirer les revenus du bien. De l’autre, le nu-propriétaire garde le contrôle sur le bien démembrée et en reçoit la pleine propriété au terme du démembrement. Ce mécanisme largement répandu sur le marché immobilier direct peut également s’opérer pour la création d’une épargne immobilière. En effet, il est possible d’acquérir uniquement l’usufruit ou la nue-propriété de parts de SCPI.

Un investissement avantageux fiscalement

Selon la situation patrimoniale et fiscale de l’acquéreur, l’achat de parts de SCPI en nue-propriété peut optimiser un investissement à plusieurs niveaux.

Sur l’Impôt sur le revenu d’abord, en l’absence de dividendes pendant la période de démembrement de propriété, les parts de SCPI ne génèrent pas d’imposition sur le revenu. A son terme, la plus-value éventuelle, en cas de cession des parts, est traitée favorablement selon la fiscalité en vigueur actuellement. Sur l’Impôt sur la fortune immobilière, ensuite : la nue-propriété ne rentre pas dans la base taxable IFI.

Enfin, la nue-propriété permet de bénéficier d’un effet de levier sur le patrimoine créé : une acquisition en nue-propriété permet de bénéficier d'une décote sur le prix des parts de SCPI acquises en pleine propriété. Le nombre de parts acquises est donc supérieur : les revenus éventuels perçus au terme du démembrement seront donc majorés selon la durée choisie, par rapport un investissement en pleine propriété du même montant et réalisé à la même date.

Une bonne solution pour préparer sa retraite

A l'issue du démembrement temporaire, l'usufruit s'éteint. Le nu-propriétaire devient plein propriétaire sans avoir à payer de droits de mutation. Cette solution est par exemple particulièrement conseillée si l'on est en mesure d’investir, sans besoin de revenus immédiats. C'est un bon moyen pour se préparer une retraite à une échéance de 5 à 10 ans.

Les équipes PERIAL Asset Management se chargent de mettre en relation les nus-propriétaires et les usufruitiers des SCPI PF Grand Paris, PFO et PFO₂.