Guide des SCPI #2 : SCPI « d’entreprise » et SCPI « fiscales », quelles différences ?

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Il y a 2 semaines
Les SCPI forment une grande famille de plus de 206 « membres » gérées par 38 sociétés de gestion (chiffres au 31/12/2020, IEIF-ASPIM), organisée en deux grandes branches : les SCPI « d’entreprise » et les « SCPI fiscales ». Décryptage.

Les SCPI d’entreprise

Les SCPI « d’entreprise » ont des patrimoines majoritairement constitués d’immeubles du secteur tertiaires (bureaux, commerces, hôtels, depuis quelques années résidences gérées...). La performance annuelle moyenne des SCPI d’entreprise s’élevait à 4,40 % en 2019 et à 4,18% en 2020 (source Aspim /IEIF 31/12/2020).

On trouve des SCPI de bureaux, de commerces et aussi des SCPI dites « diversifiées » et « spécialisées ».

  • Les SCPI « diversifiées » : Des SCPI ont choisi de disposer d’un portefeuille mélangeant plusieurs classes d'actifs (bureaux, commerces, entrepôts).
  • Les SCPI « spécialisées » : Certaines SCPI ont élargi depuis quelques années leurs univers d’investissement en optant pour l’achat de murs d’hôtels, de campings, de résidences avec services (EHPAD, résidences étudiantes, etc.), d’établissements de santé (cliniques, laboratoires, etc.) ou encore de locaux dédiés à l’accueil de la petite enfance (crèches, garderies).

Un autre critère différenciant au sein des SCPI de rendement s’avère être la localisation géographique. Certaine SCPI investissent à l’étranger et particulièrement en Europe. Là encore certains acteurs se focalisent sur certains types d’actifs (bureaux, commerces, logements), alors que d’autres n’hésitent pas à spécialiser leurs investissement, comme la SCPI PF Hospitalité Europe, spécialisé dans l’immobilier d’hébergement situé dans les métropoles européennes. 

 

Les SCPI "fiscales"

Les SCPI « fiscales » disposent d’un patrimoine immobilier composé d’immeubles d’habitations neufs ou anciens à rénover, dont les logements sont destinés à la location. Leur particularité ? En investissant dans un immobilier pouvant bénéficier de lois défiscalisantes, elles permettent aux détenteurs de parts de bénéficier de crédits d’impôts. Ces véhicules déclinent finalement les dispositifs fiscaux analogues à ceux proposés dans l’immobilier en direct. Avec ce placement de long terme, le premier atout est quasi immédiat à savoir l'économie d'impôt induit. Le second est la valorisation potentielle des immeubles, donc de la valeur d’expertise du patrimoine des scpi, dans le temps. L'espoir d'une plus-value immobilière à la revente est envisageable si les immeubles neufs d'habitations sélectionnés se trouvent dans des secteurs qui se sont bonifiés (création de nouveaux éco quartiers).

 

Une SCPI à capital fixe ou variable ?

Une autre distinction existe dans l’univers des SCPI, c’est la notion de capital fixe ou variable. Pour investir dans une SCPI à capital fixe, il faut attendre qu’elle émette de nouvelles parts ou acquérir ses parts sur le marché secondaire auprès d’une personne qui souhaite céder les siennes. Pour investir dans une SCPI à capital variable, il n’y a pas d’attente. La SCPI accepte à tout moment de nouveaux investisseurs.

Pour aller plus loin

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