Guide des SCPI #8 : La fiscalité

Il y a 1 année

Fiscalement, les SCPI sont considérées comme « transparentes », c’est à dire que ce sont les propriétaires des parts qui sont directement imposables, en fonction des revenus perçus sur l’année. IFI, micro foncier, régime réel... Comme pour un investissement locatif détenu en direct, les revenus des SCPI sont à déclarer au titre de l'impôt sur le revenu. Chaque année, les sociétés de gestion fournissent à leurs associés le montant à indiquer sur leurs déclarations. Voici donc quelques bases à connaître sur la fiscalité des associés de SCPI résidents fiscaux français.

Introduction à la fiscalité des porteurs de parts de SCPI résidents fiscaux français

Comme tout placement qui génère des revenus, les revenus des SCPI sont imposables. L’imposition porte à la fois :

Sur les revenus perçus pendant la durée de détention des parts.
Sur la plus-value dégagée le jour de la cession des parts.

2 régimes fiscaux

Considérés comme des loyers, les revenus distribués par les SCPI sont à déclarer chaque année au fisc. Deux régimes coexistent et sont laissés au choix du contribuable : le micro foncier ou le régime réel.

Le micro foncier

Depuis 1998, la loi a institué un régime de déclaration simplifié si les revenus bruts fonciers annuels sont inférieurs à 15 000 €.

Sur le montant que vous aurez déclaré, l'administration applique un abattement forfaitaire de 30% représentant l'ensemble des charges de propriété que vous avez eu à supporter. Dit autrement, le micro foncier signifie que vous n’êtes réellement imposé(e) que sur 70 % des loyers encaissés.

Exemple : si vous percevez 10.000 €, en micro foncier vous ne serez taxé(e) que sur 7.000 € (10 000 – 30 %)

Vous pouvez choisir ce régime fiscal à deux conditions :

vos revenus fonciers ne doivent pas provenir uniquement de SCPI, mais d’au moins un bien loué nu et détenu en direct.
ce bien ne doit pas bénéficier d’un avantage fiscal lié à un dispositif particulier (Pinel, Duflot, Malraux).

Le micro foncier cesse de s'appliquer dès l'année où vos revenus dépassent 15 000 €

A noter : Ce régime est intéressant si vous n’envisagez pas de devoir faire face à des charges importantes (travaux, mensualité de crédit, etc.) au cours des trois années à venir

Le régime réel

Les revenus sont taxés au barème progressif de l’impôt sur le revenu auquel s’ajoute un taux de 17,2 % de prélèvements sociaux.

Exemple : si vous êtes dans une tranche marginale d’imposition à 14 %, alors l’imposition sur les revenus de la SCPI s’élèvera à 31,2 % (soit 14%+ 17,2%).

A noter : Le régime réel est utile si vous avez financé l’achat de vos parts de SCPI avec un crédit immobilier. La raison ? Il est possible de déduire les intérêts d’emprunt de vos revenus fonciers. Et s’il existe un déficit foncier, il est déductible du revenu global dans la limite de 10 700 €.

Comment déclarer un revenu de SCPI ?

En micro foncier : Les formalités de déclaration sont simples. Seul le montant brut de vos revenus fonciers est à inscrire sur le formulaire. Il doit être noté dans la case « 4 BE » de la déclaration annuelle de revenu (imprimé fiscal n° 2042).
En régime réel : Les gains perçus des SCPI sont à mentionner dans la déclaration spécifique dédiée aux revenus fonciers (imprimé fiscal n°2044).

A noter : En tant qu'associé d'une des SCPI gérées par PERIAL AM, vous recevez chaque année une notice fiscale pour vous guider dans chaque étape de votre déclaration.

Les prélèvements annexes

Imposition sur la plus-value en cas de revente des parts

Une plus-value immobilière⁽¹⁾ générée lors d’une cession de parts est imposable. Dans ce cadre, le taux d’imposition s’élève à 19 %, auxquels s’ajoutent 17,2% de prélèvements sociaux, soit au total 36,2 %.

Ce régime fiscal de la plus-value immobilière prévoit un abattement qui évolue en fonction du nombre d’années de détention des parts.

⁽¹⁾ Il y a une plus-value lorsque le prix de cession de la part est supérieur au prix d’acquisition.

Pour le calcul de l’impôt sur le revenu

L’abattement est de :

6 %/an, de la 6e année à la 21e année de détention.
4 %/ an, la 22e année de détention
Au-delà de la 22e année de détention, la plus-value immobilière est exonérée d’impôt.

Pour le calul des prélèvements sociaux

Cet abattement est de :

1,65 %/an, entre la 6e et 21e année de détention.
1,6 %/an, la 22e année de détention
9 %/an, de la 23e à la 30e année de détention

Après 30 ans de détention, les prélèvements sociaux ne sont plus dus.

Voilà pourquoi il est plutôt recommandé d’envisager l’investissement dans une SCPI comme un placement à long terme.

Imposition des revenus financiers perçus des revenus des placements de la SCPI

On a parfois tendance à l’oublier : les revenus financiers générés par les placements de la trésorerie de la SCPI sont aussi soumis au barème de l’impôt sur le revenu. Ils font l’objet d’une retenue de 30%, à titre d’acompte sur le paiement de l’impôt de l’année en cours, payable l’année suivante.

L’IFI, l’Impôt sur la Fortune Immobilière

Selon votre situation personnelle, les parts de SCPI sont susceptibles d’intégrer l’assiette de l’impôt sur la Fortune Immobilière, l’IFI. Pour rappel, le seuil de déclenchement de l’IFI est fixé à 1,3 millions d’euros de patrimoine immobilier non affecté à une activité professionnelle. Son taux varie entre 0,50% et 1,50% d’imposition.

A noter : L’acquisition de parts de SCPI en nue-propriété vous permet de ne pas avoir à les intégrer au patrimoine immobilier soumis à l’IFI.