Guide des SCPI #6 : Performances et frais de gestion

Le taux de distribution 

C’est la division du dividende brut de l’année n (avant prélèvement libératoire et autre fiscalité payée par le fonds pour le compte de l’associé) par le prix de souscription au 1er janvier de l’année n. Rappelons que ce taux n’est jamais garanti.

Exemple : En France, le taux de distribution de l’année 2021 pour les SCPI d’immobilier d’entreprise s’est établi à 4,45% (Source : ASPIM)

Attention : Ce taux peut présenter des biais de lecture et nécessite d’être bien interprété. En effet, une SCPI peut très bien afficher, d’une année à l’autre, un taux de rendement inchangé malgré des revenus en baisse. Il suffit pour cela que sa société de gestion abaisse, proportionnellement, la valeur unitaire de la part. Le rapport entre les deux reste alors mathématiquement inchangé. 
Pour avoir une vision juste de la situation, il importe de tenir compte en parallèle de l’évolution du prix de la part au cours des 5 dernières années.

Le saviez-vous ?

Pour juger de la rentabilité d’une SCPI, il est indispensable de disposer du dernier taux de rendement annuel connu, mais il faut aussi apprécier l’évolution de celui-ci au cours des 5 à 10 dernières années. 
En effet, si cet historique n’offre en rien une garantie de performance pour le futur, il donne néanmoins une indication objective et chiffrée sur la tendance globale de progression du taux dans la durée. Des informations précieuses pour ceux qui choisissent d’investir dans une SCPI.

Les Frais

Le taux de distribution servi par une SCPI est toujours affiché « net de frais de gestion ». Reste qu’il est intéressant et instructif de connaître les frais liés à ce placement. Vous trouverez leur liste complète dans les documents officiels diffusés par la SCPI. En voici les principaux :

Les frais d’entrée (ou de souscription)

En 2021, ils étaient généralement compris entre 7 et 12 % TTC (1) du montant du capital investi. Ils ne sont facturés qu’une seule fois, au moment de la souscription.
A savoir : Intégrés directement au prix de souscription, ces frais rémunèrent la société de gestion et le distributeur (banque, conseiller en gestion de patrimoine, etc.) pour, entre autres, la collecte des capitaux.

Les frais de gestion

Leur montant varie entre 7 et 18 %(2) des revenus locatifs de la SCPI, avec une moyenne autour de 11%. Ils sont prélevés chaque année ou trimestre.
Concrètement, ces dépenses servent à payer le fonctionnement et la logistique de la société qui gère et exploite la SCPI. Elles servent aussi à financer les publications trimestrielles et annuelles des résultats, à organiser les assemblées générales, à régler le recours à des experts, à régler les diverses assurances, les travaux d’entretien, les taxes foncières et les impôts.

Attention : ces frais sont facturés régulièrement par la société de gestion pendant toute la durée de détention des parts. Ils sont donc à prendre en considération pour évaluer la performance du placement SCPI

(1)(2) Source Portail-SCPI novembre 2021

Les frais de cession de parts

Une commission de cession (forfaitaire) est calculée sur le montant de la transaction. A cela peut s’ajouter 5 % de droits d’enregistrement pour des reventes de parts de SCPI à capital fixe.
A savoir : ces frais sont généralement payés par l’acheteur.

La commission sur les acquisitions et/ou les arbitrages

Dans certaines SCPI, la société de gestion peut ponctuellement se rémunérer à l’occasion de l’acquisition ou de la cession d’un actif du portefeuille. D’autres SCPI ne prélèvent des frais qu’en cas de plus-value.

La commission de suivi et de pilotage des gros travaux

Ces frais concernent le travail supplémentaire fourni par la société de gestion afin d’assurer la mise en place et le suivi des gros travaux des immeubles du patrimoine de la SCPI. Cette commission se calcule sur le montant des travaux effectués.